時事政治：土地改革“破冰”：土地巨額溢價 政府不再“吃獨食”——深圳首宗“農(nóng)地”入市透視
深圳首宗入市的原農(nóng)村集體工業(yè)用地20日成功交易，在變相實現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同權(quán)同價的同時，通過新的利益分享模式，讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民真正分享土地增值溢價。
深圳“農(nóng)地”入市“破冰”
20日下午3時，深圳土地房產(chǎn)交易中心大屏幕上亮出“祝賀交易成功”的大紅祝語——這單交易，只有唯一競價人，深圳首宗原農(nóng)村集體工業(yè)用地入市交易宣告完成。
深圳市方格精密器件有限公司以底價1.16億元獲得這宗土地，地塊位于寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)，占地面積為1.45萬平方米，總建筑面積為6.99萬平方米，規(guī)劃用途為工業(yè)用地(新型產(chǎn)業(yè)用地)，土地使用年期為30年。
這是深圳自年初推出相關(guān)辦法后，首宗入市交易的原農(nóng)村集體工業(yè)用地。
深圳在2004年左右基本實現(xiàn)土地國有化，但原農(nóng)村集體實際占用大量土地，卻因土地權(quán)益不明晰、缺乏相關(guān)政策支持而無法入市。今年1月，深圳市政府出臺《優(yōu)化資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級“1+6文件”》，明確表示原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位符合規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地可進(jìn)入全市統(tǒng)一土地市場，并明確了交易方式和利益共享模式等內(nèi)容。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會負(fù)責(zé)人表示，該宗土地并非法律意義上的集體建設(shè)用地，而是原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位實際占用的土地，土地權(quán)益尚未充分厘清，但通過政策創(chuàng)新得以入市交易，盤活利用，同時土地出讓收益實現(xiàn)政府和原村集體共享，為實現(xiàn)不同權(quán)利主體土地的同價同權(quán)開辟了新路。
農(nóng)民真正參與“分錢”
盡管并非嚴(yán)格意義上的“農(nóng)地”，但長期低價利用或閑置的鳳凰社區(qū)地塊得以賣出“高價”，被視為十八屆三中全會提出的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同權(quán)同價精神的有益實踐。
記者對比發(fā)現(xiàn)，鳳凰社區(qū)地塊建筑面積底價接近每平方米1560元，遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)?013年基準(zhǔn)地價每平方米300元左右的標(biāo)準(zhǔn)，亦高于附近區(qū)域一塊近期定向出讓的工業(yè)用地底價。
中國土地學(xué)會副理事長黃小虎認(rèn)為，雖然不是真正的“集體土地入市”，但深圳的探索與放開集體土地入市的基本精神是一致的，符合中央改革精神要求，將對全國其他城市的土地改革起到示范作用。
深圳此次試點的另一革新之處，是創(chuàng)造了新的利益分配方式。在原有征地程序中，土地增值收益由政府包攬，農(nóng)民與之“絕緣”，削弱了集體土地入市的動力。
鳳凰社區(qū)地塊的交易收益，將按三七開分配，即70%納入深圳市國土基金，鳳凰社區(qū)獲得30%，并無償取得總建筑面積20%的配套物業(yè)。這意味著鳳凰社區(qū)可獲利3480萬元，無償取得商品房性質(zhì)配套物業(yè)13980平方米。
這是深圳提出的原農(nóng)村集體工業(yè)用地入市交易的兩種利益共享模式之一。鳳凰社區(qū)黨支部委員文永昌說，采用另一方案的“五五分成”，雖然短期收益更多，但村集體更看重持有配套物業(yè)的長期收益，有利于集體經(jīng)濟(jì)組織長遠(yuǎn)發(fā)展，下一步社區(qū)還會將出讓土地所得資金入股土地競得公司，共同分享發(fā)展成果。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會負(fù)責(zé)人表示，土地出讓利益實現(xiàn)共享，通過產(chǎn)業(yè)與社區(qū)合作的新模式，改變了過去社區(qū)以地建廠、以房收租、粗放經(jīng)營、效益低下的模式，不僅可以推動社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，也有利于社區(qū)融入城市，實現(xiàn)原村民“人的城市化”。
盤活“沉睡”土地
經(jīng)歷多年高強(qiáng)度土地開發(fā)，不少地方面臨土地資源緊缺，土地?fù)Q增長的“土地財政”模式愈發(fā)難以為繼。
深圳市副市長呂銳鋒此前表示，土地資源、空間資源不足是深圳面臨的突出問題，必須充分挖掘土地資源潛力，通過空間資源的再配置、再優(yōu)化達(dá)到促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和城市質(zhì)量提升的目的。
數(shù)量可觀的“沉睡”在原集體經(jīng)濟(jì)組織之手的存量土地由此進(jìn)入政府視野。據(jù)統(tǒng)計，深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共占用約390平方公里建設(shè)土地，其中大多以俗稱為“小產(chǎn)權(quán)房”的違法建筑及工業(yè)用地兩種模式存在，合法用地僅有95平方公里。
深圳提出，對尚未完善征(轉(zhuǎn))地補償手續(xù)且符合規(guī)劃的工業(yè)用地，在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位先行理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，也可進(jìn)入市場。
這被解讀為政府讓利，繞開了土地權(quán)益未充分厘清的現(xiàn)實，實際上是承認(rèn)了原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受者過去“非法轉(zhuǎn)讓行為”，并與之一起分享土地入市流轉(zhuǎn)收益。
20日成功交易的鳳凰社區(qū)地塊，即因村集體無法將其合法化，不能開展大規(guī)模的建設(shè)活動，長期處于低價出租或閑置狀態(tài)。鳳凰社區(qū)黨支部委員文永昌說，能夠盤活限制用地，分享出讓收益，村民都很支持地塊入市。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會人士表示，將“政府拿不走、社區(qū)用不好、市場難作為”的歷史遺留用地納入交易范圍，增強(qiáng)了深圳產(chǎn)業(yè)空間的供給能力，“集體工業(yè)用地”入市的政策創(chuàng)新，打開了一扇窗。
記者了解到，深圳已在多個區(qū)域篩選適合的原農(nóng)村集體工業(yè)用地，將陸續(xù)入市交易，而工業(yè)用地的探索經(jīng)驗，未來或有望拓展到公共設(shè)施用地、商住用地，甚至連片的既有空地又有建筑的用地。
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