三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

　　1987年上半年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)首次將土地使用權(quán)引入市場，將三宗土地按50年期限出讓，共獲出讓金2300萬元。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　81土地使用權(quán)出讓方式有(　　)。

　　A.招標(biāo)

　　B.拍賣

　　C.協(xié)議

　　D.劃撥

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。目前，土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓，招標(biāo)，拍賣和掛牌等方式。

　　82一宗住宅用地，開發(fā)利用18年后，被轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)年限為(　　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.52

　　D.70

　　參考答案：C

　　參考解析

　　居住用地最高使用年限為70年。其土地使用權(quán)年限=70-18=52(年)。

　　83建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容包括(　　)。

　　A.土地界址、面積等

　　B.擔(dān)保人姓名或單位名稱

　　C.出讓金等費(fèi)用及其支付方式

　　D.土地用途

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：①當(dāng)事人的名稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

　　84土地使用權(quán)只包括部分收益權(quán)和部分處分權(quán)，可以在土地的(　　)設(shè)立。

　　A.地上

　　B.地下

　　C.地表

　　D.以上都不可以

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　土地使用權(quán)的權(quán)能有限，土地使用權(quán)與土地所有權(quán)不同，土地所有權(quán)是一種充分、全面的物權(quán)，而土地使用權(quán)只包括部分收益權(quán)和部分處分權(quán)，可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

　　85下列選項(xiàng)中，屬于土地使用權(quán)特征的有(　　)。

　　A.土地使用權(quán)的權(quán)利主體十分廣泛

　　B.土地使用權(quán)是法律特別設(shè)定的一項(xiàng)債權(quán)

　　C.土地使用權(quán)的權(quán)能有限

　　D.土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　選項(xiàng)B，土地使用權(quán)是法律特別設(shè)定的一項(xiàng)物權(quán)，不是債權(quán)。但并非所有的使用權(quán)都是物權(quán)，例如因租賃活動(dòng)而產(chǎn)生的承租人的使用權(quán)就是一種債權(quán)。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)前期物業(yè)管理，全部業(yè)主于2011年5月入住。入住的當(dāng)年10月，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)，并選舉了業(yè)主委員會(huì)，與甲物業(yè)服務(wù)公司重新簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。2012年3月，頂樓的10戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天開始滲水，該10戶業(yè)主聯(lián)名請求無償修復(fù)。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　86關(guān)于10戶業(yè)主提出的無償修復(fù)請求，下列說法中錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.房屋未超過保修期，業(yè)主提出的請求不合理

　　B.房屋未超過房屋建筑工程的最低保修期限，業(yè)主的請求合理

　　C.不符合《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，業(yè)主的請求不合理

　　D.符合《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，業(yè)主的請求合理

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　87物業(yè)管理公共服務(wù)的對象是(　　)。

　　A.物業(yè)建設(shè)單位

　　B.業(yè)主和物業(yè)使用人

　　C.業(yè)主大會(huì)

　　D.業(yè)主委員會(huì)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　物業(yè)管理公共服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，面向所有業(yè)主和物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。因此，物業(yè)管理公共服務(wù)的對象是業(yè)主和物業(yè)使用人。

　　88下列物業(yè)管理服務(wù)中，按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式分類，屬于專項(xiàng)服務(wù)的是(　　)。

　　A.電梯設(shè)備管理

　　B.蟲害防治管理

　　C.開設(shè)小型商場

　　D.車輛停放管理

　　參考答案：C

　　參考解析

　　專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向廣大業(yè)主和物業(yè)使用人，為滿足其中一些業(yè)主和物業(yè)使用人的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要包括日常生活服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體服務(wù)、社會(huì)福利服務(wù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和金融服務(wù)等。其中商業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各項(xiàng)商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開設(shè)與管理以及服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的開展，如開設(shè)小型商場、美容美發(fā)店、修理店等。選項(xiàng)A，是設(shè)施設(shè)備管理;選項(xiàng)B，是環(huán)境管理;選項(xiàng)D，是公共秩序維護(hù)管理。

　　89業(yè)主大會(huì)如果解聘房地產(chǎn)開發(fā)公司聘請的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)，則必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)(　　)通過。

　　A.100%

　　B.1/2以上

　　C.2/3以上

　　D.1/3以上

　　參考答案：B

　　參考解析

　　業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括：①?zèng)Q定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;③選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

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