甲房地產(chǎn)公司的寫字樓A在建工程的用地是3年前通過出讓方式取得的，土地使用權(quán)年期為50年，預(yù)計該寫字樓2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　90乙房地產(chǎn)評估機構(gòu)對該房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的(　　)。

　　A.價值

　　B.價格

　　C.使用價值

　　D.質(zhì)量

　　參考答案：A

　　參考解析

　　房地產(chǎn)估價的通俗含義是估計房地產(chǎn)的價格或價值，專業(yè)房地產(chǎn)估價活動的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。

　　91乙房地產(chǎn)評估機構(gòu)對寫字樓A的價格評估應(yīng)以(　　)為基礎(chǔ)進(jìn)行評估。

　　A.基準(zhǔn)地價

　　B.標(biāo)定地價

　　C.各類房屋重置價格

　　D.土地價格

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)定價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。

　　92下列各項中，屬于影響寫字樓A價格的因素有(　　)。

　　A.人口因素

　　B.樓層和朝向

　　C.居民收入因素

　　D.物價因素

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　影響房地產(chǎn)價格的因素主要有：①人口因素;②居民收入因素;③物價因素;④利率因素;⑤房地產(chǎn)稅收因素;⑥城市規(guī)劃因素;⑦交通管制因素。選項B，屬于房地產(chǎn)本身的價格影響因素。

　　93下列各項中，屬于乙房地產(chǎn)評估機構(gòu)估價的基本程序的是(　　)。

　　A.獲取估價業(yè)務(wù)

　　B.受理估價委托

　　C.粗略估算

　　D.搜集估價所需資料

　　參考答案：A,B,D

　　參考解析

　　房地產(chǎn)估價的基本程序是：①獲取估價業(yè)務(wù);②受理估價委托;③制訂估價作業(yè)方案;③搜集估價所需資料;⑤實地查勘估價對象;⑥求取估價對象價值;⑦撰寫估價報告;⑧審核估價報告;⑨交付估價報告;⑩估價資料歸檔。

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出讓方式取得一塊商業(yè)用地使用權(quán)，擬建造商業(yè)樓，并簽訂了建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　94土地使用權(quán)出讓合同(　　)。

　　A.可以隨時變更

　　B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后無效

　　C.是領(lǐng)取土地使用證明必不可少的憑證

　　D.是出讓雙方權(quán)利與義務(wù)的契約

　　參考答案：C,D

　　參考解析

　　選項A，土地使用權(quán)出讓合同不能隨時變更，土地使用者需要改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意;選項B，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條規(guī)定，依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動。

　　95土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途，應(yīng)當(dāng)經(jīng)(　　)批準(zhǔn)。

　　A.出讓方

　　B.城市建設(shè)部門

　　C.房屋管理部門

　　D.城市規(guī)劃部門

　　參考答案：A,D

　　參考解析

　　土地使用者需要改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　96建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括(　　)。

　　A.當(dāng)事人的名稱和住所

　　B.土地界址

　　C.土地用途

　　D.建造該土地上建筑物的房產(chǎn)商名稱、地址

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括：①當(dāng)事人的名稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

　　97下列文件中，可以核定該宗用地位置和界限的證明文件是(　　)。

　　A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　C.建設(shè)工程施工許可證

　　D.房屋所有權(quán)證

　　參考答案：A

　　參考解析

　　核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的目的在于確保建設(shè)項目必須符合城市規(guī)劃的要求，維護(hù)建設(shè)單位按照規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，是土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)審批建設(shè)用地的法律依據(jù)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證可核定建設(shè)用地的用地位置和界限。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬選擇一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對其投資建設(shè)的某高檔住宅區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　98前期物業(yè)管理具有的特點有(　　)。

　　A.前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期管理的特定內(nèi)容是以后物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)，對物業(yè)管理服務(wù)有著直接和重要的影響

　　B.前期管理職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，介于早期介入與物業(yè)管理服務(wù)之間

　　C.新建物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來

　　D.經(jīng)營風(fēng)險較小

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　前期物業(yè)管理具有的特點有：①前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期管理的特定內(nèi)容是以后物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)，對物業(yè)管理服務(wù)有著直接和重要的影響;②前期管理職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，介于早期介入與物業(yè)管理服務(wù)之間;③新建物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時冷時熱等現(xiàn)象;④經(jīng)營風(fēng)險較大。

　　99前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)的狀態(tài)有(　　)。

　　A.收入少、支出多

　　B.收支不平衡

　　C.虧損

　　D.收入多

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　在前期物業(yè)管理階段，往往需要投入較大的人、財、物等資源，管理成本相對較高。但與此同時，物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率低。因此，前期管理階段的經(jīng)營收支往往呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡或虧損狀態(tài)。

　　100在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)既包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括(　　)。

　　A.在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)

　　B.業(yè)主人住手續(xù)辦理

　　C.物業(yè)承接查驗

　　D.物業(yè)裝飾裝修管理

　　參考答案：B,C,D

　　參考解析

　　在前期管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)承接查驗、業(yè)主入住、物業(yè)裝飾裝修管理、工程質(zhì)量保修處理、物業(yè)管理項目機構(gòu)的前期運作和前期溝通協(xié)調(diào)等前期管理內(nèi)容。

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