近些年，城鎮(zhèn)化建設(shè)如火如荼，與之相應(yīng)的是房地產(chǎn)開發(fā)的異常紅火，一種值得注意的現(xiàn)象是，在城鎮(zhèn)化大趨勢的市場背景下，各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)、新城的報批建設(shè)，實際操作上中小城市尤其是三、四線城市則更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進行房地產(chǎn)市場開發(fā)造城，大有城鎮(zhèn)化被房地產(chǎn)綁架之嫌。為此，記者采訪了國家行政學(xué)院經(jīng)濟學(xué)部的許正中教授。
許正中說，在目前的城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)已成矛盾的重要焦點，想購房者望價興嘆，“房奴”們埋頭苦干，“房叔”、“房姐”壟斷房源，開發(fā)商賺個盆滿缽滿。似乎城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)化，確實有城鎮(zhèn)化被房地產(chǎn)綁架之嫌。
需要高度重視的是，現(xiàn)在許多城市房地產(chǎn)發(fā)展速度高于各種配套的發(fā)展速度，出現(xiàn)“拆了建”、“建了拆”的現(xiàn)象。尤其是三、四線城市和一些建制鎮(zhèn)，以此為由頭大搞建設(shè)，卻由于產(chǎn)業(yè)等相關(guān)配套無法跟進，建成的房子無人居住，形成一個個空城、“鬼城”。有的地方強調(diào)三年大變樣，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“虛火”過旺現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)只是城鎮(zhèn)化的一個表現(xiàn)形式，要避免“為房而房”的怪圈。
許正中說，在加速城鎮(zhèn)化的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是最受益的行業(yè)之一。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口流動、財富增長，都將帶來房地產(chǎn)行業(yè)的增量空間。我們需要防范的是片面搞“土地城鎮(zhèn)化”、“水泥城鎮(zhèn)化”。這樣的城鎮(zhèn)化往往以經(jīng)濟發(fā)展為目標(biāo)，以工業(yè)化為主線，以地方政府為主導(dǎo)，以土地升值為主引擎，物質(zhì)資本大量消耗，高成本、低收益。它必然帶來要素結(jié)構(gòu)失衡、空間失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，這完全背離了城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化這一本質(zhì)。
許正中說，在現(xiàn)有體制下，地方財政支出責(zé)任大，不得不搞土地財政，靠融資平臺大規(guī)模舉債。新一輪體制改革，應(yīng)在調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)的前提下理順中央與地方的財稅關(guān)系，形成公共服務(wù)導(dǎo)向的“央”“地”關(guān)系。
許正中說，有人認(rèn)為，不是房地產(chǎn)綁架了城鎮(zhèn)化，而是政府主導(dǎo)、推動的城鎮(zhèn)化綁架了房地產(chǎn)。對此，許正中說，在現(xiàn)實社會中，確實有政府主導(dǎo)、推動的城鎮(zhèn)化綁架房地產(chǎn)的現(xiàn)象，這主要是財政體制造成的。在現(xiàn)有體制下，地方財政支出責(zé)任大，不得不搞土地財政，靠融資平臺大規(guī)模舉債。為了償債，房地產(chǎn)成為“二財政”和“提款機”，有的地方甚至成為“主財政”和“搖錢樹”。根據(jù)官方數(shù)據(jù)粗略估計，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額 6.4萬億元的75%。雖然業(yè)內(nèi)人士對這種簡單相加的計算方法持不同觀點，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已成不爭的事實。
許正中說，其中，土地出讓金歷來是政府從房地產(chǎn)行業(yè)中收取的最大比重收入，一般會占到房屋銷售價值的40% 左右。有的地方政府已經(jīng)準(zhǔn)備進行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉(zhuǎn)讓住房所得20%的個稅，“三吃”房地產(chǎn)稅，“四吃”遺產(chǎn)稅。新一輪體制改革，應(yīng)該在調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)的前提下理順中央與地方的財稅關(guān)系，形成公共服務(wù)導(dǎo)向的“央”“地”關(guān)系。未來各地政府將在另一個層面上展開競爭：比誰的市場更開放，比誰的服務(wù)效率更高，比誰更加遵守市場“游戲規(guī)則”，比誰城鄉(xiāng)更加平等、和諧。
許正中說，搞新型城鎮(zhèn)化，政府究竟應(yīng)該如何作為?許正中說，新型城鎮(zhèn)化不僅是住在城中，更是幸福在城中，不僅是讓農(nóng)民進城，還要讓他們享受與市民均等的公共服務(wù)，這就需要政府從三個方面著手，即保障人的充分流動、促進產(chǎn)業(yè)高度融合和提供普遍服務(wù)。許正中認(rèn)為，一個人對社會的貢獻與三個要素正相關(guān)：一是人的流動性，主要是其搬家的次數(shù);第二個是其更換職業(yè)的次數(shù);第三是其受教育的時間長短。改革開放以來，我國的人口流動越來越普遍，勞動市場化產(chǎn)生的激勵機制刺激了人們的流動欲望，促使勞動者去積極尋找適合自己的最佳崗位。政府在城鎮(zhèn)化過程中就是要保證人的充分流動，打破傳統(tǒng)戶籍制度的束縛，保證農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移和市民在城市間轉(zhuǎn)移的有序性。
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