公務(wù)員考試申論必讀：2010理論熱點(diǎn)面對(duì)面(5)

　　● 房?jī)r(jià)過(guò)高癥結(jié)何在?

　　面對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)，很多人坦言越來(lái)越看不懂樓市了，買(mǎi)房似乎成為遙不可及的夢(mèng)想。那么，到底是什么促成了目前的高房?jī)r(jià)呢?究其原因，大致有以下幾個(gè)方面：

　　投資推動(dòng)。隨著人們收入增加，投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少，近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，使很多人以為房?jī)r(jià)只漲不跌、買(mǎi)房只賺不賠，紛紛加入“炒房大軍”，住房消費(fèi)存在嚴(yán)重的“投資化”傾向。投資過(guò)度就是投機(jī)，投機(jī)性購(gòu)房之風(fēng)愈刮愈猛，對(duì)高房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。

　　資金推動(dòng)。因?yàn)樨泿耪�策相�?duì)寬松，市場(chǎng)流動(dòng)性充足，也就是說(shuō)市場(chǎng)流通中的錢(qián)過(guò)多。2009年我國(guó)新增信貸規(guī)模近10萬(wàn)億元，相當(dāng)于過(guò)去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求，而一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)沖擊尚未完全走出低谷，大量資金就涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　地價(jià)推動(dòng)。近年來(lái)，“土地財(cái)政”導(dǎo)致的地價(jià)上漲成為高房?jī)r(jià)的一大推力。所謂“土地財(cái)政”，就是一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)取得的收入。比如，2009年沿海地區(qū)某市土地出讓金收入達(dá)1200億元，是地方財(cái)政收入520.79億元的2.3倍。由于很多地方政府對(duì)“土地財(cái)政”過(guò)分依賴(lài)、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)于倚重，再加上現(xiàn)行土地“招拍掛”(即土地用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式出讓)制度不完善，價(jià)高者得，造成“地王”頻出，地價(jià)與房?jī)r(jià)相互影響、交替上漲。

　　制度原因。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史只有10多年，體制機(jī)制還不健全。比如，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，大多數(shù)國(guó)家住房既有市場(chǎng)供應(yīng)的商品住房，又有政府支持投資的公共住房，我國(guó)在過(guò)去10多年較為重視通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足，欠賬過(guò)多，造成住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡非常嚴(yán)重。再比如，房地產(chǎn)稅收制度不健全，中國(guó)是世界上少有的不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家，使擁有或囤積大量住房的成本過(guò)低，也助長(zhǎng)了投機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在不少權(quán)利不對(duì)等、信息不對(duì)稱(chēng)、競(jìng)爭(zhēng)不充分的問(wèn)題。

　　特別應(yīng)看到，房?jī)r(jià)過(guò)高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關(guān)。近年來(lái)，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應(yīng)問(wèn)題比較突出。按照1998—2008年的城鎮(zhèn)發(fā)展速度推算，到2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到52%左右，城鎮(zhèn)人口將超過(guò)農(nóng)村人口。今后5年內(nèi)，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)每年增加1500萬(wàn)人，每年新增家庭500萬(wàn)戶(hù)，其中大城市的人口聚集效應(yīng)更加顯著。同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，住房改善需求顯著增加，也加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口，帶來(lái)了住房?jī)r(jià)格上漲的壓力。

　　從更深層的意義上講，高房?jī)r(jià)也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反映。比如，長(zhǎng)期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問(wèn)題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過(guò)大;比如，現(xiàn)行的財(cái)政體制使地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)稱(chēng)，成為引發(fā)“以地生財(cái)”問(wèn)題的重要原因;比如，腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域比較突出，導(dǎo)致國(guó)家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化;等等。這些問(wèn)題都直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生著影響。高房?jī)r(jià)不單單是房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題，而是各種因素共同作用的結(jié)果。

　　網(wǎng)友提問(wèn)

　　網(wǎng)友：有人說(shuō)高房?jī)r(jià)說(shuō)到底是剛性需求支撐的，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求有多大，能在多大程度上決定房?jī)r(jià)走勢(shì)?

　　答：所謂剛性需求，是指供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛性需求，主要是指人們買(mǎi)房自住的需求，既包括首次購(gòu)房，也包括改善性住房需求。一方面要看到，由于城鎮(zhèn)化加速、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、“小家庭”增加等因素的影響，住房的剛性需求是比較大的。另一方面也要看到，剛性需求會(huì)受價(jià)格、政策和心理預(yù)期的影響，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，大部分剛性需求會(huì)推遲實(shí)現(xiàn)。只有房?jī)r(jià)回調(diào)到部分購(gòu)房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。因此，僅靠剛性需求，支撐不了高房?jī)r(jià)。但剛性需求的存在，可以避免房?jī)r(jià)暴跌。