2012注冊會計師《會計》強化輔導(dǎo)講義：第7章(4)

　　【例題·計算分析題】

　　2005年12月31日，中天公司支付1 200萬元購入一棟辦公樓用于企業(yè)總部辦公，預(yù)計使用20年，凈殘值為0，采用直線法按年計提折舊。

　　2006年12月31日，辦公樓轉(zhuǎn)作經(jīng)營租賃，租賃期為2006年12月31日~2008年12月31日，每年租金100萬元。辦公樓公允價值為：2007年1月1日，公允價值為1 150萬元;2007年12月31日公允價值為900萬元(成本模式下認定為減值，折舊方法、折舊期限和凈殘值不變);2008年12月31日公允價值為1 000萬元;2009年1月1日，公允價值為1 000萬元。2009年1月1日出售，取得售價1 000萬元，營業(yè)稅率為5%。

　　要求：分別按成本模式和公允價值模式處理。

　　【答案解析】

　　成本模式解答：

　　(1)2007年1月1日轉(zhuǎn)換

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 1 200

　　累計折舊 　　　　　　　　60

　　貸：固定資產(chǎn) 　　　　　　　　　1 200

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 60

　　(2)2007年12月31日

　�、俅_認租金收入

　　借：其他應(yīng)收款或銀行存款 　　　100

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　 100

　　00:47:15

　�、谟嬏嵴叟f

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　 60

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 60

　�、塾嬏釡p值

　　減值損失=1200-60-60-900=180

　　借：資產(chǎn)減值損失　　　　　　 180

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 　　180

　　(3)2008年12月31日

　　①確認租金收入

　　借：其他應(yīng)收款或銀行存款 　100

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 　　　　　　100

　�、谟嬏嵴叟f

　　年折舊額=900/18=50

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　 50

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)　　 50

　　(4)2009年1月1日

　�、偬幹盟�得

　　借：銀行存款　　　　　　 1 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 　　　　　1 000

　�、谟嬎銧I業(yè)稅

　　借：營業(yè)稅金及附加 　　　50

　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 　　50

　�、坜D(zhuǎn)銷成本

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 　　　　　　　850

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 170

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　　　 180

　　貸：投資性房地產(chǎn) 　　　　　　　　　1 200

　　【答案解析】

　　公允價值模式解答：

　　(1)2007年1月1日轉(zhuǎn)換

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　 1 150

　　累計折舊 　　　　　　　　　60

　　貸：固定資產(chǎn) 　　　　　　　　　1 200

　　資本公積——其他資本公積　　 10

　　(2)2007年12月31日

　�、俅_認租金收入

　　借：其他應(yīng)收款或銀行存款 　　100

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 　　　　　　100

　　② 期末計價

　　借：公允價值變動損益 　　　　　　　　250

　　貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動　　 250

　　(3) 2008年12月31日期末計價

　�、俅_認租金收入

　　借：其他應(yīng)收款或銀行存款 　　100

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　 100

　�、� 期末計價

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 　100

　　貸：公允價值變動損益 　　　　　　　100

　　(4)2009年1月1日

　�、偬幹盟�得

　　借：銀行存款 　　　　1 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 　　　1 000

　　②計算營業(yè)稅

　　借：營業(yè)稅金及附加 　　　　　　50

　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 　　　50

　　2009年1月1日

　�、坜D(zhuǎn)銷成本

　　借：資本公積——其他資本公積 　　10

　　投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 150

　　其他業(yè)務(wù)成本 　　　　　　　　1 140

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本 　　　　　　1 150

　　公允價值變動損益 　　　　　　　　　150

　　本章小結(jié)

　　本章的重點有三個：

　　一是投資性房地產(chǎn)的概念和范圍，投資性房地產(chǎn)包括：(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。

　　二是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式：成本模式計量或公允價值模式計量，一個企業(yè)同一時點只能采用其中的一種，成本模式計量原則比照固定資產(chǎn)，應(yīng)計提折舊、確認減值;公允價值模式計量，不計提折舊、確認減值，期末按公允價值反映其賬面價值。企業(yè)采用成本模式計量的，條件成熟時可以改為公允價值模式計量，但公允價值模式計量的不得改為成本模式。

　　三是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，主要應(yīng)注意自用房地產(chǎn)(或存貨)與公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換，投資性房地產(chǎn)(或存貨)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額，無論是借差還是貸差，均確認為公允價值變動損益;自用房地產(chǎn)(或存貨)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額，借差確認為公允價值變動損益，貸差確認為資本公積。

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