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2012注冊會計師《會計》強化輔導講義:第7章(3)

  查看匯總:2012注冊會計師《會計》強化輔導講義匯總

  第三節(jié) 投資性房地產的后續(xù)計量

  投資性房地產后續(xù)計量模式有兩種:成本計量和公允價值計量。但是,一家企業(yè)一個時點,只能存在一種計量模式。

  一、成本模式

  成本模式計量的會計處理,和固定資產一樣,要對房地產計提折舊、計提減值,確認其他業(yè)務收入或成本。設置“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產減值準備”。

  成本模式的賬務處理環(huán)節(jié)

  會計處理環(huán)節(jié)有5個:

  (1)取得資產

  借:投資性房地產

  貸:銀行存款

  (2)確認租金收入

  借:銀行存款(或其他應收款)

  貸:其他業(yè)務收入 (表明副營業(yè)務)

  (3)計提折舊

  借:其他業(yè)務成本(表明副營業(yè)務)

  貸:投資性房地產累計折舊(攤銷)

  注:投資性房產計提折舊比照固定資產,當月增加的投資性房產下月開始計提折舊;投資性地產攤銷比照無形資產,當月增加的投資性地產當月開始攤銷。

  (4)計提減值準備

  借:資產減值損失

  貸:投資性房地產減值準備

  注:可收回金額的確定和減值轉回規(guī)定等比照固定資產。

  (5)處置

 、俅_認處置收入

 

  二、公允價值模式

  采用公允價值模式有兩個條件:(1)所在地有活躍市場;(2)市場價格可以獲得。

  公允價值的確定順序:(1)市場公開報價;(2)最近類似價格;(3)現(xiàn)金流量現(xiàn)值。

  公允價值模式下,投資性房地產既不計提折舊,也不計提減值,期末按公允價值計量,確認公允價值變動損益。 “投資性房地產”科目下設“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。

  會計處理環(huán)節(jié)有4個:購建資產、取得租金、期末計價、處置。

  公允價值模式的賬務處理

  (1)取得

  借:投資性房地產——成本

  貸:銀行存款

  (2)確認租金

  借:銀行存款(或其他應收款)

  貸:其他業(yè)務收入

  (3) 期末計價

  借:投資性房地產——公允價值變動

  貸:公允價值變動損益

  跌價則為反向的分錄。

  (4)處置

 、偬幹盟

  借:銀行存款

  貸:其他業(yè)務收入

 、谵D銷科目余額

  借:資本公積——其他資本公積

  借:其他業(yè)務成本

  貸:投資性房地產——成本

  借或貸:投資性房地產——公允價值變動

  借或貸:公允價值變動損益

  【例題】甲為一家房地產開發(fā)企業(yè),20×7年3月10日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用,租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日,該寫字樓的賬面余額45 000萬元,公允價值為47 000萬元。20×7年12月31日,該項投資性房地產的公允價值為48 000萬元。20×8年6月租賃期屆滿,企業(yè)收回該項投資性房地產,并以55 000萬元出售,出售款項已收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量,不考慮相關稅費。(答案金額單位為萬元)

  【參考答案】

  甲企業(yè)的賬務處理如下:

  (1)20×7年4月15日,存貨轉換為投資性房地產:

  借:投資性房地產——成本  47 000

  貸:開發(fā)產品         45 000

  資本公積——其他資本公積 2 000

  (2)20×7年12月31日,公允價值變動:

  借:投資性房地產——公允價值變動  1 000

  貸:公允價值變動損益        1 000

  (3)20×8年6月,出售投資性房地產:

  借:銀行存款    55 000

  貸:其他業(yè)務無收入   55 000

  借:公允價值變動損益      1 000

  資本公積——其他資本公積  2 000

  其他業(yè)務成本        45 000

  貸:投資性房地產——成本     47 000

  ——公允價值變動 1 000

  第三筆分錄拆分

  借:銀行存款     55 000

  貸:其他業(yè)務收入    55 000

  借:其他業(yè)務成本       48 000

  貸:投資性房地產——成本     47 000

  投資性房地產——公允價值變動 1 000

  借:公允價值變動損益    1 000

  貸:其他業(yè)務成本      1 000

  借:資本公積——其他資本公積  2 000

  貸:其他業(yè)務成本        2 000

  處置損益=(55 000-48 000)+(47 000-45 000)=9 000

  兩種計量模式的區(qū)別

  公允價值模式與成本模式的區(qū)別在于,不計提折舊和減值,但期末要根據(jù)公允價值變動調整賬面價值。另外,處置時,不僅要確認處置收入和轉銷賬面價值,還要轉銷公允價值變動損益和資本公積的科目余額。

  兩種模式出售房地產時均應計算營業(yè)稅:

  借:營業(yè)稅金及附加

  貸:應交稅費——應交營業(yè)稅

  三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

  (一)成本模式轉為公允價值模式

 

  注:調整變更日公允價值與賬面價值的差額,即調整完了以前全部年度的差異。

  (二)不得從公允價值模式轉為成本模式。

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