(三)抵押的效力

　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　1、抵押權對抵押物所生孳息及已存在租賃權的效力

　　【舉例】A對B負有1000萬元的債務，A以自己的房產(chǎn)作抵押，此時房子已經(jīng)出租給甲，年租金為12萬元， 2007年1月2日A不能清償?shù)狡趥鶆眨?007年2月10日該房產(chǎn)被法院依法扣押，在B通知甲的情況下，自扣押之日起，該抵押財產(chǎn)的孳息(即租金12萬元)應歸B所有。

　　債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

　　孳息的清償順序為：

　　(1)充抵收取孳息的費用;

　　(2)主債權的利息;

　　(3)主債權。

　　訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

　　抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

　　抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人己書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

　　2、抵押期間抵押物的轉讓

　　(1)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　【舉例】甲對乙負有1000萬元債務，甲以自己的價值1000萬元的房產(chǎn)作抵押，抵押期間，未經(jīng)抵押權人乙同意，甲不得將作為抵押物的財產(chǎn)出售，但如果受讓人丙代為清償債務從而消滅甲與乙之間的債權債務的除外。抵押期間，如果甲經(jīng)乙同意轉讓該房產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向乙提前清償債務或者提存。如果該房產(chǎn)實際買得800萬元，那么不足清償?shù)?00萬元應當由債務人甲清償。

　　(2)抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆�，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償�?/P>

　　(3)如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。

　　(4)抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。

　　3、抵押權轉移及消滅的從屬性

　　(1)抵押權不得與債權分離而單獨轉讓，也不得與債權分離而單獨作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

　　(2)主債權未受全部清償?shù)�，抵押權人可以就抵押物的全部行使其抵押權�?/P>

　　例如，A欠B100萬，A用自己的財產(chǎn)抵押。A已經(jīng)償還B80萬，B仍然可以對抵押物的全部進行拍賣、變賣，行使抵押權。

　　(3)抵押物被分割或者部分轉讓的，抵押權人可以就分割或者轉讓后的抵押物行使抵押權。

　　(4)主債權被分割或者部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權。

　　(5)主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數(shù)個債務人履行債務。但是，第三人提供抵押的，債權人許可債務人轉讓債務未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對未經(jīng)其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任。

　　(6)抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款低于抵押權設定時約定價值的，應當按照抵押物實現(xiàn)的價值進行清償。不足清償?shù)氖Ｓ嗖糠�，由債務人清償�?/P>

　　(7)抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。