(三)抵押的效力

　　抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　1、抵押權(quán)對抵押物所生孳息及已存在租賃權(quán)的效力

　　【舉例】A對B負有1000萬元的債務(wù)，A以自己的房產(chǎn)作抵押，此時房子已經(jīng)出租給甲，年租金為12萬元， 2007年1月2日A不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，2007年2月10日該房產(chǎn)被法院依法扣押，在B通知甲的情況下，自扣押之日起，該抵押財產(chǎn)的孳息(即租金12萬元)應(yīng)歸B所有。

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

　　孳息的清償順序為：

　　(1)充抵收取孳息的費用;

　　(2)主債權(quán)的利息;

　　(3)主債權(quán)。

　　訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

　　抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人己書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

　　2、抵押期間抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　(1)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　【舉例】甲對乙負有1000萬元債務(wù)，甲以自己的價值1000萬元的房產(chǎn)作抵押，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人乙同意，甲不得將作為抵押物的財產(chǎn)出售，但如果受讓人丙代為清償債務(wù)從而消滅甲與乙之間的債權(quán)債務(wù)的除外。抵押期間，如果甲經(jīng)乙同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向乙提前清償債務(wù)或者提存。如果該房產(chǎn)實際買得800萬元，那么不足清償?shù)?00萬元應(yīng)當由債務(wù)人甲清償。

　　(2)抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。

　　(3)如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。

　　(4)抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響。

　　3、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移及消滅的從屬性

　　(1)抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓，也不得與債權(quán)分離而單獨作為其他債權(quán)的擔保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

　　(2)主債權(quán)未受全部清償?shù)�，抵押�?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)。

　　例如，A欠B100萬，A用自己的財產(chǎn)抵押。A已經(jīng)償還B80萬，B仍然可以對抵押物的全部進行拍賣、變賣，行使抵押權(quán)。

　　(3)抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。

　　(4)主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)。

　　(5)主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數(shù)個債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔擔保責任。

　　(6)抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款低于抵押權(quán)設(shè)定時約定價值的，應(yīng)當按照抵押物實現(xiàn)的價值進行清償。不足清償?shù)氖Ｓ嗖糠�，由債�?wù)人清償。

　　(7)抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。