知識(shí)點(diǎn)五、契稅的納稅人和征稅范圍

　　(一)契稅的納稅人——承受方納契稅

　　在我國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。

　　注意：

　　1.契稅是針對(duì)“承受方”征收的，轉(zhuǎn)讓方繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。

　　2.外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)是契稅的納稅人。

　　(二)契稅的征稅范圍

　　在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為征契稅;土地、房屋權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

　　單項(xiàng)選擇題

　　◎下列屬于契稅納稅義務(wù)人的有( )。

　　A.土地、房屋抵債的抵債方

　　B.房屋贈(zèng)與中的受贈(zèng)方

　　C.房屋贈(zèng)與中的贈(zèng)與方

　　D.土地、房屋投資的投資方

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：本題考核契稅的納稅人。契稅納稅人是在我國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的承受單位和個(gè)人。選項(xiàng)ACD均為轉(zhuǎn)讓方，不屬于契稅的納稅人。

　　多項(xiàng)選擇題

　　◎根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，下列行為中，不需繳納契稅的有( )。

　　A.出租房屋

　　B.以獲獎(jiǎng)方式取得房屋所有權(quán)

　　C.購(gòu)置房屋取得所有權(quán)

　　D.法定繼承人取得房屋的

　　【正確答案】：AD

　　【答案解析】：本題考核契稅的征稅范圍。以獲獎(jiǎng)方式取得房屋所有權(quán)、以土地使用權(quán)抵債，視同權(quán)屬轉(zhuǎn)移，應(yīng)繳納契稅;法定繼承人取得房屋所有權(quán)的不屬于契稅的征稅范圍。

　　知識(shí)點(diǎn)六、契稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)契稅的計(jì)稅依據(jù)——不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格

　　對(duì)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格而無(wú)正當(dāng)理由的，或所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

　　(二)契稅的稅率——比例稅率

　　實(shí)行3%～5%的幅度稅率

　　(三)契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

　　單項(xiàng)選擇題

　　◎根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)繳納契稅的是()。

　　A.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　B.企業(yè)受讓土地使用權(quán)

　　C.企業(yè)將廠房抵押給銀行

　　D.個(gè)人承租居民住宅

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：契稅以在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對(duì)象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移以及土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、出租或者抵押等，均不屬于契稅的征收范圍。

　　多項(xiàng)選擇題

　　◎根據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)中，征收機(jī)關(guān)可以參照市場(chǎng)價(jià)格核定契稅的計(jì)稅依據(jù)的有()。

　　A.甲、乙雙方交換的房屋價(jià)格差額明顯不合理且沒(méi)有正當(dāng)理由

　　B.華僑馬某贈(zèng)與家鄉(xiāng)某企業(yè)一幢樓房

　　C.小王出賣(mài)一套房子給小紅，因兩人私交甚好，所以成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格

　　D.某學(xué)校以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一棟教學(xué)樓

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：本題考核契稅的計(jì)稅依據(jù)。選項(xiàng)C中私交甚好不屬于正當(dāng)理由，應(yīng)當(dāng)核定計(jì)稅依據(jù);選項(xiàng)D不征收契稅。

　　知識(shí)點(diǎn)七、契稅的稅收優(yōu)惠

　　1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅;

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征契稅;

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅;

　　4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　6.依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。

　　經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

　　多項(xiàng)選擇題

　　◎下列各項(xiàng)中，可依法減免契稅的有( )。

　　A.某市人民醫(yī)院購(gòu)買(mǎi)的醫(yī)療大樓

　　B.老王承受一片荒山土地使用權(quán)，用于開(kāi)發(fā)果園

　　C.小紅家為改善住房條件而新買(mǎi)的商品房

　　D.某大廈剛收購(gòu)的營(yíng)業(yè)大樓

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：本題考核契稅的稅收優(yōu)惠。人民醫(yī)院屬于非營(yíng)利部門(mén)，其購(gòu)買(mǎi)的醫(yī)療大樓屬于用于醫(yī)療的房屋，因此可以免征契稅;承受荒山、荒灘土地使用權(quán)的，用于農(nóng)、林、牧、漁的，免征契稅。

　　多項(xiàng)選擇題

　　◎下列各項(xiàng)中，可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有(　)。

　　A.孤寡老人購(gòu)買(mǎi)自用住房

　　B.解放軍野戰(zhàn)醫(yī)院購(gòu)置病房用地

　　C.王女士數(shù)十年如一日的照料一位老革命家，老革命家去世后，王女士根據(jù)遺囑繼承了老革命家的房產(chǎn)

　　D.合并后企業(yè)承受各方土地房屋權(quán)屬的

　　【正確答案】：BD

　　【答案解析】：本題考核契稅的稅收優(yōu)惠。選項(xiàng)A不符合免稅條件，只有城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房時(shí)才免契稅;選項(xiàng)C不屬于免征契稅的范圍;只有選項(xiàng)B、D符合契稅免稅的規(guī)定。