第五章 其他相關(guān)稅收法律制度
知識(shí)點(diǎn)一、房產(chǎn)稅的納稅人和征稅范圍
(一)房產(chǎn)稅納稅人
在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。
注意:從2009年1月1日起,外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織、外籍人員是房產(chǎn)稅的納稅人。
房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋,獨(dú)立于房屋之外的建筑物,如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。
納稅人的具體規(guī)定
情形 |
納稅人 |
1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的 | 經(jīng)營(yíng)管理的單位 |
產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人的 | 集體單位和個(gè)人 |
2.產(chǎn)權(quán)出典的 | 承典人 |
3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的 | 房產(chǎn)代管人或使用人 |
4.產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛末解決的 | |
5.納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn) | 由使用人代為繳納房產(chǎn)稅 |
(二)房產(chǎn)稅的征稅范圍
城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。
注意:位于農(nóng)村的房屋,不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍,不征收房產(chǎn)稅。
單項(xiàng)選擇題
◎下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法,表述不正確的是( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅
B.納稅單位無租使用免稅單位的房產(chǎn),應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅
C.對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅
D.融資租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人,出租人為納稅義務(wù)人
【正確答案】:D
【答案解析】:本題考核房產(chǎn)稅的納稅人。租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。
多項(xiàng)選擇題
◎根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定,下列關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人的表述中,正確的是( )。
A.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出典的,出典人為房產(chǎn)稅的納稅人
B.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有的,個(gè)人為房產(chǎn)稅的納稅人
C.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的,集體單位為房產(chǎn)稅的納稅人
D.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的,其經(jīng)營(yíng)管理單位為房產(chǎn)稅的納稅人
【正確答案】:BCD
【答案解析】:本題考核房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。產(chǎn)權(quán)出典的,承典人為納稅人。
知識(shí)點(diǎn)二、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算
(一)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)(掌握)
房產(chǎn)稅的征收方式:從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征
1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房產(chǎn)——從價(jià)計(jì)征,即以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)
房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例10%~30%)
(1)房產(chǎn)原值:納稅人會(huì)計(jì)賬簿"固定資產(chǎn)"科目中記載的房屋原價(jià)
自2009年1月1日起,對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
(2)房產(chǎn)余值:房產(chǎn)的原值減除規(guī)定比例后的剩余價(jià)值
(3)房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定
房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。
凡以房屋為載體,不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅。
納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。
(4)對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)的計(jì)稅規(guī)定
情形 |
稅務(wù)處理 |
①以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)、投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的 | 從價(jià)計(jì)征:按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù) |
②對(duì)以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的 | 從租計(jì)征:以出租方取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù) |
③對(duì)融資租賃的房屋 | 從價(jià)計(jì)征:以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù) |
(5)居民住宅內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅規(guī)定
由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的依房產(chǎn)原值減除10%~30%后的余值計(jì)征;出租房產(chǎn)的,依照租金收入計(jì)征。
2.出租的房產(chǎn)--從租計(jì)征,即以房屋出租取得租金收入為計(jì)稅依據(jù)
對(duì)以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。
納稅人對(duì)個(gè)人出租房屋的租金收入申報(bào)不實(shí)或申報(bào)數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的,由稅務(wù)部門核定其應(yīng)納稅額。
(二)房產(chǎn)稅的稅率——比例稅率(熟悉)
從價(jià)計(jì)征 | 1.2% |
從租計(jì)征 | 12% |
對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房,用于居住的,暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅 |
(三)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算(掌握)
計(jì)稅方法 |
計(jì)稅依據(jù) |
稅 率 |
稅額計(jì)算公式 |
從價(jià)計(jì)征 | 房產(chǎn)計(jì)稅余值 | 1.2% | 全年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2% |
從租計(jì)征 | 房屋租金 | 12%(個(gè)人出租住房為4%) | 應(yīng)納稅額=租金收入×12%(或4%) |