知識(shí)點(diǎn)二十八、土地增值稅的概念和納稅人
一、土地增值稅的概念(了解)
(一)概念
對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
(二)特點(diǎn)
1.在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，房地產(chǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為就不征收土地增值稅。
2.以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)
3.征稅面比較廣
4.采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額
5.實(shí)行超率累進(jìn)稅率
二、土地增值稅的納稅人(掌握)
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
注意：
1.外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)及外籍人員屬于土地增值稅納稅人。
2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中，轉(zhuǎn)讓方納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方納契稅、印花稅。
單項(xiàng)選擇題
◎下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅納稅人的是( )。
A.以房產(chǎn)抵債的某工業(yè)企業(yè)
B.出租寫字樓的某外資房地產(chǎn)開發(fā)公司
C.轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房的個(gè)人
D.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的某大學(xué)
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考核土地增值稅的納稅人。土地增值稅征稅范圍規(guī)定，出租房地產(chǎn)，未發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，不屬于土地增值稅征稅范圍，所以，出租寫字樓的某外資房地產(chǎn)開發(fā)公司不是土地增值稅的納稅人。
多項(xiàng)選擇題
◎下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有( )。
A.建造房屋的施工單位
B.出售房產(chǎn)的中外合資房地產(chǎn)公司
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的事業(yè)單位
D.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司
【正確答案】：BC
【答案解析】：本題考核土地增值稅的納稅人。A、D均不屬于土地增值稅的納稅人。
判斷題
◎外商投資企業(yè)不屬于土地增值稅的納稅人。( )
【正確答案】：錯(cuò)
【答案解析】：本題考核土地增值稅的納稅人。土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。這里所稱單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。這里所稱個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。同時(shí)也包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)及海外華僑、港澳臺(tái)同胞和外國公民。
知識(shí)點(diǎn)二十九、土地增值稅的征稅范圍
| 具體情形 | 征稅 | 不征稅或免稅 |
| 1.出售 | （1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)； （2）轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán) |
出讓國有土地使用權(quán) |
| 2.繼承、贈(zèng)與 | 非公益性贈(zèng)與 | （1）房地產(chǎn)的繼承（無收入） （2）贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人 （3）公益性贈(zèng)與 |
| 3.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營 | 投資方或被投資方從事房地產(chǎn)開發(fā)的；或投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 | 投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)的，暫免征稅 |
| 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí) | 產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 | 如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。 |
| 5.房地產(chǎn)交換 | 單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換 | 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，免征 |
| 6.合作建房 | 建成后轉(zhuǎn)讓 | 建成后按比例分房自用，暫免征稅�！� |
| 7房地產(chǎn)的出租 | 房地產(chǎn)的出租 | |
| 8.房地產(chǎn)抵押 | 以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓 | 抵押期間 |
| 9.其他 | 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；代建房；房地產(chǎn)的重新評(píng)估 | |
| 10.土地使用者處置土地使用權(quán) | 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收�！� |
單項(xiàng)選擇題
◎下列各項(xiàng)中，需要繳納土地增值稅的是( )。
A.外國駐華機(jī)構(gòu)購買土地使用權(quán)
B.某地方政府轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
C.土地使用權(quán)的出讓
D.土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考核土地增值稅征稅范圍。選項(xiàng)A，購買土地使用權(quán)不交土地使用稅;選項(xiàng)C，土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅;選項(xiàng)D，土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
單項(xiàng)選擇題
◎下列各項(xiàng)中，需要繳納土地增值稅的是( )。
A.居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房
B.某國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓其國有土地使用權(quán)
C.納稅人建造標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的
D.某房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考核土地增值稅征稅范圍。
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