材料五：
由于目前沒有相關(guān)法規(guī)的授權(quán)，小區(qū)物業(yè)和居委會對群租行為和群租人員的管理很難進行，目前大多通過經(jīng)常排摸和上門的手法掌握情況，并向政府相關(guān)職能部門報告。但得到的答復(fù)往往是，這是“通病”，沒有什么制約辦法。為了對群租現(xiàn)象進行管理，一些小區(qū)的物業(yè)管理人員還遭到毆打。新湖云庭今年3月樓盤交房后，群租現(xiàn)象越來越普遍。小區(qū)物業(yè)公司先后連同所在地的房管局、派出所、居委會等商量應(yīng)對轉(zhuǎn)租房屋的具體辦法，也曾于4月份制訂過規(guī)定，租借房屋的租客必須持有暫住證，到小區(qū)物管處辦理臨時出入證，為中介轉(zhuǎn)租制造障礙。結(jié)果小區(qū)物業(yè)卻遭遇了部分中介的武力干擾，連物業(yè)公司經(jīng)理都挨了“黑中介”的拳腳。
物業(yè)不能限制業(yè)主出租房屋。大部分房屋業(yè)主在出租房屋前后，都知道對方會將房子分隔并轉(zhuǎn)租出去。然而，當(dāng)物業(yè)管理部門找到房屋業(yè)主，要求他們制止這樣的行為時，卻大多被拒絕。
上海浦東綠城小區(qū)有可能是在治理群租行為中“第一個吃螃蟹”的。小區(qū)居委干部蔡志興發(fā)現(xiàn)，去年12月份以來小區(qū)出現(xiàn)了群租現(xiàn)象，現(xiàn)在已經(jīng)越來越普遍。由于小區(qū)居民對群租行為不斷投訴，6月份居委會和物業(yè)公司進行了聯(lián)合調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)業(yè)主自住房700余戶，出租住房205戶，出租住房中80%是群租。最多的一套150平方米的房了，竟然住了18個人。小區(qū)常住居民有1600余人，而房客卻達到了1200余人，已經(jīng)逼近了常住居民的人數(shù)。小區(qū)居住人數(shù)驟增，帶來了很多隱患�！氨娝苤陌踩�、衛(wèi)生、消防問題不說，至少對小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備也是極大的損害�！辈讨九d說。
如何將群租行為控制在一定范圍呢?蔡志興研究了小區(qū)的臨時公約(小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，也沒有訂立小區(qū)公約)，發(fā)現(xiàn)上面有一條要求，即業(yè)主不能改變住房的原來設(shè)計用途。據(jù)此可以認(rèn)定，小區(qū)以前出現(xiàn)的種種群租分隔手法，比如將原先設(shè)計的兩個衛(wèi)生間拿出一個改為房間、將客廳里隔出一條窄窄走廊，其他圍成房間、將廚房和陽臺做成房間等等，都屬于改變住房原來設(shè)計用途的行為。小區(qū)重新修訂了臨時公約，約定從7月1日開始，業(yè)主必須要先承諾不轉(zhuǎn)租，不分隔，才可以對自己的房子辦理出租手續(xù)。
同時小區(qū)還將從9月份開始，和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門、工商部門等聯(lián)合起來，按照業(yè)主臨時公約，強調(diào)幾個部門的職責(zé)：物業(yè)嚴(yán)格按照臨時公約來執(zhí)行;租戶登記要承諾不得改變使用用途;按照租賃合同一定要交納租賃稅;同時還要辦好暫住證，才能辦理出入證。
蔡志興有信心控制群租房源不再增加，但對那些已經(jīng)群租的房屋呢?
在此前上海市財稅局對于房屋出租征收租賃稅的通知中，蔡志興找到了相關(guān)條文，規(guī)定“對于出租收入，房東要交納5%的租賃稅，二房東要交納2.5%的租賃稅”;200多套出租房源中的150多套也已經(jīng)找到了房東或二房東，此前一直逍遙自在的二房東如今不僅需要備案繳稅;還要對安全和消防進行承諾;租戶中的外來人員也被要求辦理暫住證。
“我們現(xiàn)在只能疏導(dǎo)，而且我們也沒有提到群租二字。群租是個很大的概念，和朋友親戚住一起，算群租嗎?我們這種房子，至少有4間房，業(yè)主說自己住一間，哥哥夫妻住一間，姐姐夫妻住一間，還有一間借給做生意的朋友夫妻倆，可能大家還都帶著孩子，你說這算群租嗎?”蔡志興提出的這個問題，其實是很多人對群租的疑問，究竟多少人住在單套房屋內(nèi)才算群租，同住人的身份關(guān)系和群租行為是否相關(guān)呢?
“那些已經(jīng)分隔出租的200多套房子，只能等待時間來消化�！辈讨九d說。但前段時間，該小區(qū)物業(yè)被一位二房東以物業(yè)限制房客進出、侵犯人身權(quán)為由告上了法庭。這位二房東將3室1廳隔成了11個房間，7月28日在她將8張簡易床搬進小區(qū)時被物業(yè)阻攔。此前她已搬入3張床，按小區(qū)規(guī)定，這套3室1廳最多只允許轉(zhuǎn)租給4戶人家。
材料六：
與業(yè)主和輿論的責(zé)難相比，二房東和群租客面臨的更大壓力是，上海市政府對他們不斷圍追堵截。2006年11月30日，上海市房屋土地資源管理局簽署《關(guān)于加強居住房屋租賃管理的若干規(guī)定(試行)》(以下簡稱《若干規(guī)定》)：居住房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位，不分門進出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨出租;一個房間只能出租給一個家庭或一個自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米;居住房屋不得分割搭建若于小間，按間或按床位出(轉(zhuǎn))租。這是第一次針對群租現(xiàn)象出臺的部門規(guī)章，意味著男女朋友或同性好友不能共居一室，客廳也不能隔成房間出租。根據(jù)該規(guī)定，民房出租，一間房只能出租給一個家庭或一個自然人居住。出租給家庭居住的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。不分門進出的客、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨出租。住宅小區(qū)居住房屋出租或轉(zhuǎn)租給單位用于員工宿舍的，也應(yīng)該符合上述標(biāo)準(zhǔn)。
其實，法規(guī)還沒出臺時，有關(guān)部門已經(jīng)動手。2006年9月7日和13日，閘北區(qū)北方佳苑小區(qū)24戶群租房的隔間被強行拆除，兩個二房東被行政拘留。這次行動，是政府部門首次試點取締群租。
今年5月份，上海市政府將群租列為住宅小區(qū)綜合治理3年計劃的重點整治對象，計劃在3年內(nèi)基本清除群租現(xiàn)象。
上海市房地局在2007年6月19日表示，該局近日下發(fā)通知，對2005年版的《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時公約》示范文本進行增補，新增一些制約“群租”的新條款，如人均承租面積必須符合標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局等。此外，上海市房地局授予物業(yè)公司對房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限，明確對違反公約出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)委會可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。
上海市房地局稱，針對當(dāng)前住宅租賃中暴露出的分割搭建、二房東轉(zhuǎn)租等突出問題，為進一步加大“群租”整治力度，該局制定并下發(fā)了《關(guān)于抓緊完善業(yè)主公約，增補規(guī)范租賃行為相關(guān)條款的通知》，引導(dǎo)業(yè)主通過自律，進一步加強住宅小區(qū)“群租”現(xiàn)象的整治力度。
《業(yè)主公約》的增補條款明確，居住房屋租賃必須符合本市規(guī)定和房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)：1、居住房屋租賃必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)。2、不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按間或按床位出租或轉(zhuǎn)租。3、不得將廚房、衛(wèi)生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或轉(zhuǎn)租。4、授予物業(yè)公司對房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限。5、對違反公約出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)委會可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。
