3.在巨大的需求面前,增加供給被各方人士公認(rèn)是平抑房?jī)r(jià)的有效手段。然而,面對(duì)國(guó)土資源部堅(jiān)持“從嚴(yán)從緊”的土地政策,有相當(dāng)一部分人,特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出,應(yīng)該大大增加土地供量,以削減土地的高成本和開發(fā)用地不足的瓶頸,以滿足消費(fèi)者對(duì)商品房的需求,讓市場(chǎng)來調(diào)節(jié)高企的房?jī)r(jià)。這種說法源于此前爭(zhēng)論已久的“地價(jià)決定房?jī)r(jià)”的觀點(diǎn)。
對(duì)此,國(guó)土資源部土地利用司束克欣司長(zhǎng)則認(rèn)為,目前各地用于商品房開發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。北京現(xiàn)在批出的可供建設(shè)住宅,并且已經(jīng)在開發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過規(guī)劃的開發(fā)用地已有9000萬平方米,可以建設(shè)3到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的竣工量計(jì)算,北京現(xiàn)在已經(jīng)批出的土地足夠建設(shè)10年住宅了。
國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)甘藏春認(rèn)為,地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有影響,但不是那么大,F(xiàn)在實(shí)際上有不少開發(fā)商手中拿著大量土地,在借土地調(diào)控政策制造地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的信息。甘藏春認(rèn)為,房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)主要是由商品房的供需關(guān)系決定的。平抑房?jī)r(jià)應(yīng)著手綜合治理,首先應(yīng)該控制投機(jī)性的虛假需求。國(guó)土資源部仍將堅(jiān)持從嚴(yán)從緊的土地政策,同時(shí),注意對(duì)地價(jià)進(jìn)行合理調(diào)控。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)此持有相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為,決定房?jī)r(jià)高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系。房?jī)r(jià)中包含的土地、建材、鋼材等成本價(jià)不是拉高房?jī)r(jià)的主要因素。在供不應(yīng)求的巨大市場(chǎng)需求面前,政府就是免費(fèi)將土地給開發(fā)商,開發(fā)商仍然不會(huì)降價(jià)。抑制過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)應(yīng)該從市場(chǎng)供量上解決。
顧云昌提出,在商品住房上應(yīng)該對(duì)拆遷和過高的投資性需求加以控制。政府去年已經(jīng)在減少拆遷規(guī)模,今年仍在縮減規(guī)模,這一部分是比較容易得到控制的。而控制過高投資性需求比較復(fù)雜,需要政府動(dòng)用金融及稅收杠桿。在金融方面,需要對(duì)購買多套房子的非理性行為加以控制。在稅收方面,需要理清、規(guī)范目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中繁雜的稅收。有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì),目前,各種稅費(fèi)加起來,在房?jī)r(jià)中的比例達(dá)40%。
顧云昌認(rèn)為,應(yīng)該將各種稅費(fèi)統(tǒng)一起來,減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,向以費(fèi)代稅,費(fèi)改稅的方向發(fā)展,“整稅、明租、清費(fèi)”從而降低房地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)成本,進(jìn)而降低房產(chǎn)業(yè)主承受的負(fù)擔(dān)。此外,增加財(cái)產(chǎn)稅的征收,用稅收杠桿抑制非理性需求。
應(yīng)避免因土地供量缺少透明度而造成的“爆炒的供給”。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部副主任李伏安認(rèn)為,宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后,房?jī)r(jià)漲得更多了,這里存在因土地放量信息不透明,持有土地的開發(fā)商囤積土地,導(dǎo)致買方市場(chǎng)預(yù)期不對(duì)位而形成的“爆炒的供給”。李伏安提出,政府方面應(yīng)該將土地放量規(guī)劃及時(shí)地予以公布,以破除開發(fā)商以囤地方式增大的供需矛盾。
3.不久前,廣州市國(guó)土房管局發(fā)布了最新房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告:2006年9月份廣州新建商品住房均價(jià)創(chuàng)下今年宏觀調(diào)控以來最大跌幅,比8月份下降了406元,為6382元/平方米,環(huán)比跌幅達(dá)6%。該報(bào)告還顯示廣州一手住宅成交量已連續(xù)3個(gè)月徘徊在60多萬平方米的低位。但是,北京的房產(chǎn)交易量卻在反彈。
在廣州樓市趨冷的同時(shí),北京等地樓市表現(xiàn)仍然強(qiáng)勁。8月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,北京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)都在兩位數(shù),領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià),與上海房?jī)r(jià)下跌形成鮮明對(duì)比。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:9月份,北京市期房網(wǎng)上住宅簽約共14835套,較8月份有所增長(zhǎng)。
分析人士指出,“今年的市場(chǎng)雖然受到了宏觀調(diào)控的影響,但由于政策的滯后及市場(chǎng)的剛性需求,其影響低于人們的預(yù)期!彼逊烤W(wǎng)中國(guó)指數(shù)研究院一位分析員表示。
據(jù)此,業(yè)界人士分析認(rèn)為,北京樓市在歷經(jīng)6、7月份的低迷、8月份的調(diào)整之后,在9月份迎來了供銷兩旺的階段性上升行情。并且,預(yù)計(jì)10月份的供應(yīng)和銷售狀態(tài)跟9月份應(yīng)該不相上下,基本維持現(xiàn)狀!
值得注意的是,各地樓市雖然變化不一,但是觀望氣氛開始加濃。
不久前,在北京結(jié)束的一場(chǎng)法院查封房產(chǎn)的公開拍賣會(huì)上,大部分房產(chǎn)的起拍價(jià)相較于目前的市場(chǎng)價(jià)格明顯偏低。最終僅有10套房屋被拍出,其中近一半是以起拍價(jià)成交的,其余11套則流拍。
從記者隨機(jī)調(diào)查采訪的潛在購房者和樓盤銷售處來看,觀望之勢(shì)也并無減退。拍賣會(huì)上,拍賣公司的一位負(fù)責(zé)人也表示,今年6月1日開始征收二手房營(yíng)業(yè)稅,8月1日二手房交易開始強(qiáng)征個(gè)稅,10月1日起施行二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格……一連串的政策讓許多買房者變得比較謹(jǐn)慎,觀望氣氛濃重。
4.2006年5月17日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會(huì)議認(rèn)為:中央去年實(shí)施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署以來,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決,主要是少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過快,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。
會(huì)議指出,要認(rèn)真落實(shí)去年以來中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的部署,根據(jù)當(dāng)前存在的問題,進(jìn)一步采取有針對(duì)性的措施:(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃,對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策,完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策,有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策,引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模,加強(qiáng)土地使用監(jiān)管,制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管,制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng),有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度,全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。
會(huì)議要求,各地區(qū)、特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任,把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
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