(三)土地增值稅的計(jì)算步驟(★★★)

　　1、計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

　　2、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額

　　3、計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目金額

　　4、計(jì)算增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額

　　5、根據(jù)增值率確定適用的稅率

　　6、計(jì)算應(yīng)納稅額

　　【例題1·計(jì)算題】某房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房取得銷售收入8000萬元，扣除項(xiàng)目合計(jì)5000萬元，增值額=8000-5000=3000(萬元)，增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目=3000÷5000=60%。

　　(1)采用速算扣除數(shù)的方法(直接用速算扣除法的第2檔)

　　(2)采用超率累進(jìn)稅率的方法(分段計(jì)算)

　　【答案】(1)應(yīng)納土地增值稅稅額=3000×40%-5000×5%=950(萬元);(2)應(yīng)納土地增值稅稅額=5000×50%×30%+(3000-5000×50%)×40%=950(萬元)。

　　【解析】需要繳納土地增值稅是3000萬元的增值額，以2500萬元(扣除項(xiàng)目金額的50%)作為分界線，3000萬元的增值額分為兩個(gè)部分：(1)2500萬元以下的部分適用30%的稅率;(2)2500-3000萬元的部分適用40%的稅率。

　　【例題2·計(jì)算題】

　　某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年12月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)為20000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅1000萬元、印花稅10萬元;公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金為3000萬元;投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С�，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)。

　　已知：該公司所在省級(jí)人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。

　　要求：計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　【答案】

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入=20000萬元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額=3000萬元

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本=4000萬元

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(3000+4000)×10%=700(萬元)

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1000萬元

　�、輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除額=(3000+4000)×20%=1400(萬元)

　�、蘅鄢�(xiàng)目金額=3000+4000+700+1000+1400=10100(萬元)

　　(3)增值額=20000-10100=9900(萬元)

　　(4)增值率=9900÷10100=98.02%

　　(5)應(yīng)納土地增值稅稅額=9900×40%-10100×5%=3455(萬元)

　　【解析】(1)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬元，由于不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С�，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%計(jì)算扣除;(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的10萬元印花稅已含在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，不允許在單獨(dú)扣除;(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許按照“取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。