二、土地增值稅的計(jì)算(★★★)

　　(一)計(jì)稅依據(jù)(P206)

　　土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　1、應(yīng)稅收入的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　2、新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額(4+1)

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　�、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

　　②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)和契稅。

　　【解釋】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因承受土地使用權(quán)而繳納的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，不能作為稅金項(xiàng)目扣除。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

　�、儇�(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以?xún)?nèi)

　　【例題·計(jì)算題】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目支付的地價(jià)款為5200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為2800萬(wàn)元，利息支出為500萬(wàn)元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為5%。

　　【答案】則允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500+(5200+2800)×5%=900(萬(wàn)元)。

　　②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以?xún)?nèi)

　　【例題·計(jì)算題】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目支付的地價(jià)款為5200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為2800萬(wàn)元，利息支出為500萬(wàn)元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為10%。

　　【答案】允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(5200+2800)×10%=800(萬(wàn)元)。

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點(diǎn)：

　�、偻馍掏顿Y房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，因此，在計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

　�、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。