【例題3·案例分析題】

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積直接對(duì)外銷售，取得銷售收入7648萬(wàn)元;其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬(wàn)元。與該住宅樓開(kāi)發(fā)相關(guān)的成本、費(fèi)用包括：

　　(1)支付土地使用權(quán)價(jià)款1400萬(wàn)元。

　　(2)取得土地使用權(quán)時(shí)繳納契稅42萬(wàn)元。

　　(3)前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬(wàn)元，直接建筑成本2100萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用60萬(wàn)元。

　　(4)發(fā)生管理費(fèi)用450萬(wàn)元、銷售費(fèi)用280萬(wàn)元、利息費(fèi)用370萬(wàn)元(利息費(fèi)用雖未超過(guò)同期銀行貸款利率，但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?。當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)的扣除比例為9%。

　　已知：銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，建筑業(yè)適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，出租寫(xiě)字樓適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為5%，采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅的速算扣除系數(shù)見(jiàn)下表(考生可參考教材P210-211，本題略)。

　　要求：根據(jù)上述資料回答下列問(wèn)題：

　　1.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年度應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加共計(jì)( )萬(wàn)元。

　　A.412.99 B.416.39 C.420.64 D.424.11

　　【答案】B

　　【解析】銷售不動(dòng)產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)均應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%)=416.39(萬(wàn)元)。

　　2.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為( )萬(wàn)元。

　　A.1100 B.332.28 C.265.82 D.424.82

　　【答案】C

　　3.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額共計(jì)( )萬(wàn)元。

　　A.4028.39 B.4071.73 C.4223.13 D.4226.53

　　【答案】C

　　【解析】(1)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因承受土地使用權(quán)而繳納的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1400+42)×80%=1153.60(萬(wàn)元);(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=(90+2100+60)×80%=1800(萬(wàn)元);(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(1153.60+1800)×9%=265.82(萬(wàn)元);(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(萬(wàn)元);(5)加計(jì)扣除=(1153.60+1800)×20%=590.72(萬(wàn)元);(6)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1153.60+1800+265.82+412.99+590.72=4223.13(萬(wàn)元)。

　　4.2009年度該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。

　　A.738.24 B.789.87 C.1065.28 D.1158.79

　　【答案】D

　　【解析】(1)增值額=7648-4223.13=3424.87(萬(wàn)元);(2)增值率=3424.87÷4223.13=81.10%;(3)應(yīng)納土地增值稅=3424.87×40%-4223.13×5%=1158.79(萬(wàn)元)。