【例題3·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，某房地產(chǎn)開發(fā)公司的下列行為中，不繳納土地增值稅的有( )。

　　A.以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的

　　B.將其開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公司自用

　　C.將其開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于出租

　　D.代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入

　　【答案】BCD

　　【解析】(1)選項(xiàng)A：凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均應(yīng)征收土地增值稅;(2)選項(xiàng)BC：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅;(3)選項(xiàng)D：房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　【考點(diǎn)21】土地增值稅的計(jì)算(★★★)

　　表5-2

　　【解釋】在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他納稅人的前3項(xiàng)指標(biāo)的處理完全相同，主要區(qū)別是：(1)印花稅的處理方法不同;(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有“加計(jì)20%”的規(guī)定。

　　【考點(diǎn)22】土地增值稅的稅收減免(P212-213)

　　1.納稅人建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　【解釋】對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或者不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

　　2.自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　【考點(diǎn)23】土地增值稅的納稅清算(P214)

　　1.納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行清算的情形

　　符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算的情形

　　符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　【例題·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的

　　C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

　　D.取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　【答案】ABC

　　【解析】選項(xiàng)D：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，但不屬于納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的范圍。