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2008會計職稱《初級經(jīng)濟法》預習講義第六章

  五、計稅依據(jù)

  是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。

  (一)增值額

  納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收:

  ――隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

  ――提供扣除項目金額不實的;

  ――轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由。

  (二)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

  (三)扣除項目(如果增加題目難度,一定是在扣除項目做文章的,條件允許的話多看幾遍)

  取得土地使用權(quán)支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金;其他扣除項目。

  【例】某單位轉(zhuǎn)讓一幢1980年建造的公寓樓,當時的造價為500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定,該樓的重置成本價為2000萬元,成新度折扣率為六成。在計算土地增值稅時,其評估價格為( )。

  答案:舊房評估價為重置成本價×成新度折扣率,計算過程:2000×60%=1200(萬元)。

  【例】下列各項中,應按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅的有( )。

  A、轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物的

  B、提供扣除項目金額不實的

  C、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

  D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由的

  答案:ABCD

  解析:納稅人繳納土地增值稅應以土地增值額為計稅依據(jù),但納稅人賣舊房或發(fā)生上述B、C、D選項三種之一的,以房地產(chǎn)評估價格計征土地增值稅。

  六、稅率及應納稅額的計算

  (一)稅率

  土地增值稅實行四級超率累進稅率:(表見下頁,這個還是需要記憶的,不過也不是太難)

  (二)應納稅額

  應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

  七、納稅義務發(fā)生時間、納稅地點、納稅期限

  (一)發(fā)生時間

  應在合同簽訂之日起7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報。

  (二)納稅地點

  土地增值稅的納稅人應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報。

  在實際工作中,納稅地點的確定又分為以下兩種情況:

  1、納稅人是法人的。當轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時,則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關(guān)申報納稅即可;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時,則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務機關(guān)申報納稅。

  2、納稅人是自然人的。當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時,則在住所所在地稅務機關(guān)申報納稅;當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時,在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務機關(guān)申報納稅。

  【例】納稅人是自然人且轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住地不一致時,在( )稅務機關(guān)申報納稅。

  A、住所所在地

  B、房地產(chǎn)坐落地

  C、辦理過戶手續(xù)所在地

  D、自行選擇納稅地點

  答案:C

  (三)納稅期限

  分為三種情況:

  1、一次交割、付清價款方式――主管稅務機關(guān)規(guī)定納稅人在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。

  2、分期收款方式――每次收到價款時,按收到的價款的數(shù)額×應納稅額占收入的比例計算,并在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。

  3、項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)――竣工結(jié)算前的收入無法據(jù)實的,可以預征土地所得稅。

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