2008下半年深圳公務(wù)員考試《申論》真題及答案

　　張鴻：

　　經(jīng)過最近這兩年的大幅的上漲，房價(jià)與收入之間的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了。一般國際上標(biāo)準(zhǔn)是3到6倍，現(xiàn)在很多地方的房價(jià)收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30 年或者40 年才能買得起一套房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了國際上這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。用這個(gè)房價(jià)收入比來衡量已經(jīng)說明房價(jià)實(shí)在高得太離譜了。

　　房地產(chǎn)的冬天還沒有過去。潘石屹去了一趟美國后覺得有一種撕心裂肺的痛。他說如果政府早救的話，房產(chǎn)可能就會(huì)是一個(gè)反彈。我能理解這個(gè)撕心裂肺的痛是什么。

　　因?yàn)楹荛L一段時(shí)間以來，從西安、南京，救市的辦法無所不用其極。許多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦邊球，比如說有的城市它開始在稅費(fèi)上開始減免，這個(gè)可能應(yīng)該是中央政府和國家稅務(wù)總局的來的政策，被地方政府做為擦邊球用了。

　　又比如說有些地方政府說用財(cái)政補(bǔ)貼直接補(bǔ)貼購房者。這是個(gè)有廣泛爭議的舉動(dòng)，能不能全體納稅人的錢來救房地產(chǎn)?必須打個(gè)問號。還有在一些戶口相對稀缺的城市里面，許多地方政府用戶口來吸引百姓買房。

　　這些救市的措施，結(jié)果確實(shí)能讓開發(fā)商活得更好一點(diǎn)了。如果救市是救了百姓的話，就比較繞了。因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及到40多個(gè)，甚至50多個(gè)行業(yè)，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括農(nóng)民工的就業(yè)，包括這個(gè)地方政府的一些廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)資金，很多都來自于土地出讓金。許多地方政府的財(cái)政收入和這個(gè)模式有很緊密關(guān)系，我曾經(jīng)采訪過一個(gè)二線城市的一個(gè)市長。他就對我說這個(gè)地方的房地產(chǎn)就是龍頭產(chǎn)業(yè)，因?yàn)橥恋爻鲎尳穑瑤缀跽钾?cái)政收入的60%到70%。

　　地方政府一定要明確，救市不是托市，不是救價(jià)格，而且地方政府千萬不要再和房地產(chǎn)商的利益綁在一起了。那么對于地產(chǎn)商來說了，隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的這種建設(shè)的進(jìn)一步的落實(shí)，地產(chǎn)商你唯一自救的辦法就是降價(jià)。

　　何帆：

　　一些開發(fā)商說，說現(xiàn)在樓市不能降，因?yàn)樵浇档脑�，老百姓越不買。我覺得這個(gè)判斷是不對的，因?yàn)橘I房的人實(shí)際上是兩種，一種是自己要住房，所以他要去買房。這些人他不是說為了投機(jī)的，所以他看到，當(dāng)你的房價(jià)真的是降到能夠給他得到實(shí)惠的時(shí)候，他會(huì)去買的。只要是房價(jià)降到合理的程度，從自有住房的角度來說，百姓可能是去買的。

　　另外，房地產(chǎn)的冬天其實(shí)還沒有到來，現(xiàn)在房地產(chǎn)商可能遇到的不是一個(gè)冬天，而是一個(gè)冰河世紀(jì)!

　　房地產(chǎn)商現(xiàn)在正在面臨被迫調(diào)整商業(yè)模式，以前空手套白狼的魔術(shù)將會(huì)徹底失效。因?yàn)檫^去房地產(chǎn)商拿土地比較容易。但現(xiàn)在中央政府對土地政策控制得比較嚴(yán)，紛紛出臺(tái)廉租房，兩限房的政策就是真正來解決那些種低收入階層購房問題。對于房地產(chǎn)商來說，這是一個(gè)打擊。因?yàn)樵瓉戆傩罩荒芸糠康禺a(chǎn)商蓋房，現(xiàn)在政府增加了供應(yīng)，對原來處于一個(gè)壟斷地位的房地產(chǎn)商來毫無疑問是個(gè)巨大的打擊。

　　政府一系列房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，看起來好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細(xì)去看就發(fā)現(xiàn)實(shí)際有所出入。比如財(cái)政部規(guī)定了是從11月1號起，如果你個(gè)人首次購買90平方米以下的普通住房，那契稅要下調(diào)到1%，然后買賣房子時(shí)，暫時(shí)免征印花稅、個(gè)人銷售住房免征土地增值稅。所以都是在免掉稅負(fù)，實(shí)際上是個(gè)惠民的政策。另外，政府之所以出臺(tái)一些措施針對房地產(chǎn)市場，有兩個(gè)用意，一個(gè)用意就是說真正看到老百姓現(xiàn)在住房比較困難，買房比較困難，所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實(shí)惠。第二就是在美國金融危機(jī)風(fēng)暴的沖擊下，不想讓中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一個(gè)硬著陸，采取保經(jīng)濟(jì)增長的辦法。

　　但是這樣的政策，恰恰被房地產(chǎn)商，被一些地區(qū)政府給誤讀了。

　　因?yàn)檫@里包含一個(gè)利益所向，房地產(chǎn)和地方政府之間的利益，被結(jié)合的非常緊密，除了它直接要得到土地的收入，它還帶動(dòng)了其他的各個(gè)行業(yè)，家具行業(yè)、裝修行業(yè)。作為一個(gè)地方政府，也不愿意看到地方經(jīng)濟(jì)一片凋零，所以就會(huì)出臺(tái)各種政策，來想救房市。

　　救市應(yīng)該是救中國經(jīng)濟(jì)，要針對中低收入階層的這些群眾，提供一個(gè)新渠道。我們看到政府加大了對廉租房、兩限房，包括一些經(jīng)濟(jì)適用房的加大這樣的舉措，實(shí)際這是個(gè)民生工程。如果救經(jīng)濟(jì)，要逐漸地調(diào)整，要防止房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，一家坐大的局面。

　　現(xiàn)在中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被房地產(chǎn)俘虜了，房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的比重是畸形的。因?yàn)?007年的時(shí)候，投資占中國GDP的40%，其中房地產(chǎn)投資又占四分之一。所以按照這個(gè)比例，2007年的時(shí)候，房地產(chǎn)的投資占GDP 的比例的是10：7 這個(gè)比例要比美國和日本都要高得多，而且這個(gè)上漲的速度也比美國和日本要高得多，甚至比日本在經(jīng)濟(jì)崛起的那一段時(shí)期還要高。比美國在前幾年，房地產(chǎn)泡沫的那一個(gè)時(shí)期長的速度都要高。因此，所以我們現(xiàn)在，實(shí)際上已經(jīng)到了一個(gè)要改變房地產(chǎn)一家坐大的情況。

　　盡管我們承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)是中國的支柱行業(yè)，但是有見過一個(gè)柱子就能夠支起來的大廈，所以現(xiàn)在要做的不是說要去加固房地產(chǎn)行業(yè)，而是要盡快地讓中國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，變得更加的平衡。否則的話，無論是地方政府，無論是銀行，還有普通老百姓，可能就都會(huì)被拴在房地產(chǎn)這一條繩子上。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該讓它降價(jià)，另外從地方政府的角度來說，下一步可能就是要進(jìn)行一些財(cái)政制度的改革。不能再讓地方財(cái)政完全依賴土地的收入，地方政府可以通過征收物業(yè)稅，可以通過征收土地增值稅，增加財(cái)政收入的來源。