北京申論熱點：《物權法》背景下的物業(yè)管理問題

北京：07年社招公務員十大申論熱點新東方詳解

　　一、背景與法律規(guī)定

　　《物權法》在2007年兩會期間出臺，并于10月1日起生效。在經(jīng)歷數(shù)次波折，這一部法律所引發(fā)的社會關注度是不言而喻的，在一個傳統(tǒng)的公有制國家，這體現(xiàn)了對國家、集體和私人的財產(chǎn)權的平等保護原則。物權法對我們這個社會的影響既是觀念上的又是制度上的，我們對于財產(chǎn)權的制度設計都將圍繞如何有效地保護物權為核心。其中，一直以來為社會各界所熱烈討論的物業(yè)管理和業(yè)主維權問題因為有了物權法的出臺而變得思路與對策都更加明確，對于住宅小區(qū)內相關權利劃分而變得清晰，比如小區(qū)內內公共設施和綠化地究竟誰有支配權。

　　《物權法》中與物業(yè)管理直接相關的規(guī)定(其主要作用在于劃分業(yè)主和物業(yè)公司之間的權利關系) ：

　　第七十條 業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　第七十三條 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有

　　第七十四條  建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

　　對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

　　第八十二條 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　二、物業(yè)管理中存在的問題

　　1．體制問題：

　　從體制上考察我國的物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權自主型的物業(yè)管理企業(yè)，原有的非市場色彩過于濃厚，這在很大程度上決定了我國物業(yè)公司有時候并不像一個服務企業(yè)，而像一個權力部門。

　　2．法律法規(guī)滯后，體系不完善。

　　盡管《物權法》終于出臺，又有此前的《物業(yè)管理條例》，但整體上而言，有關物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散，缺少系統(tǒng)性。

　　3．政府職能的問題
　�。�1）政企沒有完全分開，物業(yè)企業(yè)無法獨立運作。
　�。�2）政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預。
　　（3）管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應付20多個部門的檢查管理。

　　4．市場化程度不高。

　�。�1）物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。
　�。�2）市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體制與運行機制上。

　　5、物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢。物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問題。

　　6、物管企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化程度低，并沒有建立起現(xiàn)代服務企業(yè)的運行機制

　　7、物業(yè)管理從業(yè)者的素質問題。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質偏低，管理服務不到位。

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