北京申論熱點：《物權(quán)法》背景下的物業(yè)管理問題

　　5、業(yè)主團體法律地位、決策機制的重新調(diào)整與規(guī)制

　　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會是物業(yè)管理活動核心當事人之一，也是物業(yè)管理商品交換的重要一方。如何確立業(yè)主、業(yè)主團體的法律地位，維護業(yè)主合法權(quán)益，建立民主科學的決策機制，穩(wěn)步推進物業(yè)管理活動，既是《物權(quán)法》重要內(nèi)容之一，也是物業(yè)管理界關(guān)注的焦點。上世紀 90年代以來，雖然國家制訂了一系列相關(guān)政策法規(guī)，但業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的在物業(yè)管理活動中的法律地位問題并沒有徹底得到解決，這一直是困惑我國物業(yè)管理正常運行的一個重要問題。

　　《物權(quán)法》 賦予了業(yè)主大會及業(yè)主個人以訴訟地位，擴大了訴訟主體的范圍。同時規(guī)定，物業(yè)管理的一般事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意�；I集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金，修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。這一規(guī)定從立法上明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位，是立法中的一個突破。也使業(yè)主團體的決策機制發(fā)生了變化，在一定程度上保護了弱勢者的利益，使立法充滿了人文關(guān)懷。但是這種決策機制也會帶來相應的問題，由于業(yè)主大會、業(yè)主委員會決策機制業(yè)主參與表決比例要求更加嚴格，不僅大大提高了業(yè)主在物業(yè)管理事務中的決策成本，而且增加業(yè)主團體決策的難度。面對這一新變化，如何妥善解決，是擺在政府和物業(yè)管理各方的一個新的矛盾和問題。

　　6、物業(yè)管理服務內(nèi)容、經(jīng)營范圍的科學界定與明晰

　　物業(yè)管理服務對象內(nèi)容和范圍是物業(yè)管理操作的重要問題之一，英美法系和大陸法系各國基本以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論確立相關(guān)民事立法，我國卻一直沒有規(guī)定此制度�！段餀�(quán)法》 采納了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對區(qū)分所有建筑物專有部分的專有權(quán)，區(qū)分所有建筑物共用部分的共有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)，均做了明確規(guī)定。例如，《物權(quán)法》對綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬問題分別進行規(guī)定。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。立法從實際情況出發(fā)，提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業(yè)主共有，等等。

　　《物權(quán)法》的這一系列規(guī)定，使得我國物業(yè)管理服務內(nèi)容、經(jīng)營范圍從法律層面得到了嚴格的界定，起到了定分止爭的作用。應當說，《物權(quán)法》 基本解決了物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)不清引發(fā)的矛盾和問題。但我們也必須清醒地看到，一方面與傳統(tǒng)概念相比較，物業(yè)管理對象、內(nèi)容和范圍發(fā)生了一些變化，我們必須積極調(diào)整和適應，另一方面，舊有的問題并未完全解決，例如，會所、車庫是稀有專有資源，建設單位預先占有，并通過購房合同加以約定，則可能使其變成建設單位獲取更大商業(yè)利益的一個渠道。由于業(yè)主無法正常地、合理地擁有和諧的居住環(huán)境和應有權(quán)利，結(jié)果導致業(yè)主、建設單位和物業(yè)管理多方矛盾的頻發(fā)。因此，我們要充分利用《物權(quán)法》規(guī)范要求，科學界定物業(yè)管理對象、內(nèi)容和范圍，盡可能避免與減少業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)三方之間因服務內(nèi)容、經(jīng)營范圍不明確、物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清帶來的矛盾糾紛。

　　7、物業(yè)管理模式的積極創(chuàng)新與突破

　　《物權(quán)法》草案第八十四條規(guī)定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人管理。物權(quán)法時代物業(yè)管理的模式已由《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機構(gòu)管理與委托其他專業(yè)機構(gòu)管理三種模式并存的局面。物業(yè)管理多元模式打破了我國原有的物業(yè)管理單一格局，突顯了“財產(chǎn)即自由”的立法精神，使業(yè)主有了更多的選擇自由，客觀上推進了物業(yè)管理的市場化進程，加劇了物業(yè)管理市場競爭的廣度和深度。
 
　　但我們必須看到，這一變化勢必帶來物業(yè)管理服務收費依據(jù)、范圍和物業(yè)服務標準的變化，沖擊現(xiàn)有物業(yè)管理價格體系和相關(guān)管理制度，甚至有可能引發(fā)經(jīng)濟學所稱之的“洼地效應”。一旦“洼地效應”形成，其必將和其它因素共同作用，引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)方方面面的“連鎖反應”，乃至整個行業(yè)的重新洗牌。面對物權(quán)法時代物業(yè)管理的多元模式和物業(yè)管理新格局、新情況，物業(yè)管理企業(yè)如何及時調(diào)整、從容應對，業(yè)主如何理性維權(quán)、強化自治，政府如何合理引導、科學監(jiān)管，物業(yè)管理行業(yè)如何實現(xiàn)長足發(fā)展，社會各方如何共建和諧社會等等均是擺在我們面前現(xiàn)實而迫切的問題。

　　8、妥善有效應對物業(yè)管理糾紛、法律訴訟的不斷增加與變化

　　《物權(quán)法》 中規(guī)定，對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁，業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。《物權(quán)法》較為具體地規(guī)定了提起訴訟、申請仲裁的條件，同時增加了業(yè)主個人的訴訟，即不能經(jīng)過達到一定比例的業(yè)主同意時，業(yè)主可以以自己的名義對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議申請仲裁、提起訴訟。

　　此項規(guī)定有助于保障物業(yè)所有人的權(quán)益和公共權(quán)益，是公民行使民主權(quán)利和保護業(yè)主私有財產(chǎn)不受侵犯精神的弘揚。但客觀而言，《物權(quán)法》的出臺必將使物業(yè)管理各主體之間以及業(yè)主內(nèi)部等，通過法律途徑依法維權(quán)的幾率大大增加，從而增大了物業(yè)管理訴訟主體的范圍，增加物業(yè)管理訴訟總量，也使物業(yè)管理的糾紛類型更加復雜。例如，《物權(quán)法》 規(guī)定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，因為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定是遵從“少數(shù)服從多數(shù)”的原則，少數(shù)人必須放棄自己的主張。但如果個別業(yè)主認為此決議致使自己的利益受損，根據(jù)我國的民法規(guī)定其又可以提起訴訟。因此，物權(quán)法時代物業(yè)管理訴訟類型、訴訟面和訴訟量的增加，將是我們不得不面對的現(xiàn)實。中國物業(yè)管理行業(yè)要持續(xù)提高自身的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)，以法律法規(guī)為準繩，以優(yōu)質(zhì)服務為基礎(chǔ)，積極面對、充分協(xié)調(diào)，不斷解決物業(yè)管理的新矛盾、新問題。

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