北京申論熱點(diǎn)：《物權(quán)法》背景下的物業(yè)管理問題

　　2．企業(yè)方面

　�。�1）沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。
　�。�2）發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實(shí)情況，只能以副補(bǔ)主和靠開發(fā)商補(bǔ)貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計(jì)成本的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)整個(gè)行業(yè)造成傷害。
　�。�3）由于法規(guī)不完善，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對(duì)稱，一件官司往往就會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)。
　　（4）由于物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。

　　3．社會(huì)方面

　�。�1）由于大多數(shù)消費(fèi)者剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利中走出來，缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”。
　�。�2）業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。
　�。�3）社會(huì)關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對(duì)物業(yè)公司，而缺少對(duì)于體制、市場(chǎng)方面的深層次思考
　�。�4）物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)還沒有完全發(fā)揮其在行業(yè)整合與自律及公共服務(wù)方面應(yīng)有的作用。

　　四、物權(quán)法時(shí)代的物業(yè)管理問題解決方案：

　　1、 物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)體系的全面整合與完善。

　　在物權(quán)法時(shí)代，物業(yè)管理面臨的第一個(gè)重大問題就是，凡涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的國(guó)家立法、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方立法、地方規(guī)章，都必須進(jìn)行清理，凡是違背《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定的，都必須廢除，國(guó)家和地方都必須按照物權(quán)法的規(guī)定，制定和修改相關(guān)規(guī)范性文件，最終形成一個(gè)協(xié)調(diào)一致、完整呼應(yīng)的物業(yè)管理法律體系。

　　2、物業(yè)管理商品觀念的明確確立與強(qiáng)化

　　物業(yè)管理是商品，物業(yè)管理買賣是市場(chǎng)交換行為，有市場(chǎng)必然存在競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。我國(guó)的物業(yè)管理從初期的“誰開發(fā)誰管理”，到公開實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)等，國(guó)家和地方一直致力于物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的建立和培育，致力于物業(yè)管理的法制建設(shè)。但從全國(guó)范圍看，我國(guó)物業(yè)管理雖然經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念也有了一些轉(zhuǎn)變，但由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和福利分房的長(zhǎng)期統(tǒng)治地位，物業(yè)管理法規(guī)的不到位，市場(chǎng)機(jī)制的嚴(yán)重缺失，使得舊有、傳統(tǒng)的后勤服務(wù)觀念和意識(shí)依然根深蒂固。社會(huì)各界和業(yè)主對(duì)“誰受益，誰付費(fèi)”、“付多少錢，享受與付費(fèi)水平質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”及“根據(jù)自己的消費(fèi)水平，選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)仍待進(jìn)一步強(qiáng)化，物業(yè)管理的消費(fèi)觀念仍待進(jìn)一步矯正。

　　《物權(quán)法》 從法制角度強(qiáng)化了物業(yè)管理商品屬性和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，不僅明確了物業(yè)管理商品的概念，規(guī)范了物業(yè)管理交換雙方的行為，還規(guī)定了業(yè)主可以自主選擇物業(yè)管理的模式。

　　這使得物業(yè)管理市場(chǎng)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，由物業(yè)管理行業(yè)的局部范圍擴(kuò)展到社會(huì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，物業(yè)管理服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)也由行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)展到更多主體參與的全社會(huì)、全方位競(jìng)爭(zhēng)。無疑，這對(duì)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的沖擊是前所未有的，也是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)和業(yè)內(nèi)人士無法回避的一個(gè)史無前例的考驗(yàn)，《物權(quán)法》的出臺(tái)，是中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)新的里程碑，是我國(guó)物業(yè)管理商品經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的一次飛躍，無論是政府、社會(huì)還是物業(yè)管理交換各方，均應(yīng)重新審視物業(yè)管理，擯棄舊有的和傳統(tǒng)的物業(yè)管理觀念，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理的商品屬性和市場(chǎng)要求，理清思路、調(diào)整自身、積極參與物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在《物權(quán)法》和相關(guān)法律的規(guī)制下切實(shí)組織和開展物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。

　　3、物業(yè)管理基本概念、核心理論的規(guī)范與構(gòu)建

　　“業(yè)主”、“業(yè)主大會(huì)”、“業(yè)主委員會(huì)”以及“物業(yè)管理”等均是物業(yè)管理中最基本的概念，物業(yè)管理人大都是耳熟能詳。但隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，則有必要重新認(rèn)識(shí)和定義。例如，物業(yè)管理的概念按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)�！睏l例所指的物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)是當(dāng)然的參與者。而《物權(quán)法》 規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。再如，《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)區(qū)域的公共綠地、道路、物業(yè)管理用房、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)歸屬也做了原則規(guī)定。《物權(quán)法》對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的并在實(shí)踐中已成為習(xí)慣的用語也做了相應(yīng)調(diào)整，如“建筑區(qū)劃”(原來用“物業(yè)管理區(qū)域”)、“管理規(guī)約”(原為“業(yè)主公約”)、“共有部分”(原為“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”)等。

　　可見，《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理的基本概念、相關(guān)內(nèi)容、內(nèi)涵、外延以及名稱、界定上均做了較大的調(diào)整，這種調(diào)整并非是局部概念的修訂，而是物業(yè)管理基本概念的全新詮釋和物業(yè)管理理論的重新構(gòu)建。對(duì)此，我們必須高度重視，密切關(guān)注《物權(quán)法》立法進(jìn)程，認(rèn)真研究其核心要義，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理相關(guān)基本概念，系統(tǒng)梳理、修正物業(yè)管理理論體系，避免物業(yè)管理理論上、認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤，以正確的理論指導(dǎo)實(shí)踐，使物業(yè)管理運(yùn)行始終保持正確的方向，快速前進(jìn)在健康發(fā)展的軌道上。

　　4、正確定位物業(yè)管理中各主體間的關(guān)系。

　　物業(yè)管理是涉及多方主體的較為復(fù)雜的法律關(guān)系，既包括政府主管部門、物業(yè)管理交換雙方，也包括房地產(chǎn)開發(fā)、公共事業(yè)單位以及社會(huì)專業(yè)公司等多個(gè)主體。

　　其中，物業(yè)管理商品交換雙方是核心，政府主管部門是指導(dǎo)、監(jiān)督和管理方，建設(shè)單位、專業(yè)公司和公共事業(yè)單位間是重要的參與者。物業(yè)管理行為涉及多個(gè)法律關(guān)系，受到多個(gè)法律法規(guī)調(diào)整。但長(zhǎng)期以來，由于各種因素的綜合作用，物業(yè)管理各主體之間關(guān)系不清、責(zé)任不明，越俎代皰、操作越界、矛盾沖突時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響物業(yè)管理的正常運(yùn)作。

　　《物權(quán)法》作為上位法，對(duì)物業(yè)管理規(guī)制的重點(diǎn)是物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬及其保護(hù)，對(duì)物業(yè)管理主體間的關(guān)系只作了原則性規(guī)定，有必要著力研究在《物權(quán)法》和相關(guān)法律框架范圍內(nèi)如何進(jìn)一步明確界定各方權(quán)利義務(wù)和責(zé)任，徹底理順物業(yè)管理各方主體間的關(guān)系。否則，貫徹實(shí)施《物權(quán)法》，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)對(duì)接，建立物業(yè)管理良性發(fā)展機(jī)制只能是一句空話。

更多信息請(qǐng)?jiān)L問：考試吧公務(wù)員欄目

希望與其他公務(wù)員考生進(jìn)行交流？點(diǎn)擊進(jìn)入公務(wù)員論壇>>> 

進(jìn)入考試吧博客記錄下自己的備考?xì)v程吧