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熱點(diǎn)話題三:居住小區(qū)物業(yè)管理問題
廣州新東方熱點(diǎn)點(diǎn)評(píng):這個(gè)話題的關(guān)注實(shí)際上源于中國(guó)人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心關(guān)于“社區(qū)治理”課題組的一份調(diào)研報(bào)告。該調(diào)研報(bào)告顯示,物業(yè)糾紛已經(jīng)到了相當(dāng)激烈的程度,該課題組從2001年10月至2004年4月對(duì)北京、深圳等地發(fā)生激烈的物業(yè)糾紛的58個(gè)小區(qū)的調(diào)研發(fā)現(xiàn),從糾紛類型來看,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛位居數(shù)量第一,占全部個(gè)案的68%;業(yè)主與開發(fā)商的糾紛位居第二,占全部個(gè)案的49%(其中建筑質(zhì)量與裝修問題占19%,規(guī)劃變更占30%)。除了與物業(yè)公司、開發(fā)商等的糾紛外,調(diào)研發(fā)現(xiàn),近一年來,業(yè)主內(nèi)部間的糾紛漸漸增多,目前已達(dá)全部個(gè)案12%。而另一方面,北京市消協(xié)也進(jìn)行了一項(xiàng)“北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查”,其中58.7%的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的總體評(píng)價(jià)為一般,14.3%的評(píng)價(jià)為差。由此可見業(yè)主對(duì)物管不滿問題的嚴(yán)重性。
對(duì)于這個(gè)話題,當(dāng)時(shí)首都的不少報(bào)紙都有做過詳細(xì)的報(bào)道,而這個(gè)話題與老百姓的切身利益又是如此的密切,因此,廣州新東方的戴斌老師建議考生可以適當(dāng)關(guān)注這一話題。
一、對(duì)于目前“居住小區(qū)物業(yè)管理”所存在的問題,結(jié)合國(guó)內(nèi)的主流觀點(diǎn),廣州新東方的戴斌老師認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn):
(2)業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)無法得到保證。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后,開發(fā)建設(shè)單位可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(業(yè)主委員會(huì)前身)辦理移交的政策可操作性很低。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后,房屋未必全部售出,即使全部售出,業(yè)主委員會(huì)也不可能馬上成立。實(shí)際的操作是,開發(fā)商直接向已購(gòu)買房屋的部分業(yè)主移交,而整體的物業(yè)資料則轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理公司手中,這樣,業(yè)主對(duì)物業(yè)的知情權(quán)沒有得到應(yīng)有的尊重和保護(hù)。其次,相關(guān)物業(yè)管理辦法中規(guī)定,在業(yè)委會(huì)成立之前由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理,并可選擇物業(yè)公司進(jìn)行前期管理。這樣業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的選擇權(quán)無法保證。
(4)業(yè)委會(huì)無社團(tuán)法人地位。目前業(yè)主委員會(huì)難以成立已經(jīng)成為一個(gè)普遍的現(xiàn)實(shí),即便是對(duì)于成立的業(yè)主委員會(huì),其地位也比較含糊,并沒有獨(dú)立的社團(tuán)法人地位,不具備承擔(dān)民事主體法律責(zé)任的資格,面臨著身份上先天的尷尬和不足。
(5)物業(yè)公司與業(yè)主矛盾的升級(jí)。很多物業(yè)公司都是開發(fā)商所屬,為開發(fā)商服務(wù),在一定程度上淪為開發(fā)商對(duì)抗業(yè)主的工具。
二、對(duì)于目前“居住小區(qū)物業(yè)管理”所存在的問題,究其解決對(duì)策,結(jié)合國(guó)內(nèi)的主流觀點(diǎn),廣州新東方的戴斌老師認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn):
(1) 居委會(huì)應(yīng)該起到主導(dǎo)作用,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該與居委會(huì)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng),改變目前物業(yè)公司在利益博弈中一方獨(dú)大的局面。
(2) 政府應(yīng)該引導(dǎo)建立“社區(qū)自治”的習(xí)慣、經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)的制度機(jī)制。
(3) 制定《業(yè)主委員會(huì)的管理辦法》,確認(rèn)作爲(wèi)業(yè)主自治組織的業(yè)主委員會(huì)的法律地位,著力改變其組織松懈、責(zé)權(quán)不明、經(jīng)費(fèi)來源受制等尷尬之境。
(4) 應(yīng)提高對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí),以投招標(biāo)的方式,招聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理。
(6) 完善相關(guān)制度,規(guī)范企業(yè)行為,確保物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。應(yīng)結(jié)合所在城市的實(shí)際情況,盡快制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則及規(guī)章制度。
(8) 制定相關(guān)措施,促使物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商脫離,使其成為獨(dú)立的企業(yè)
(9) 對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審定,實(shí)施嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度,堅(jiān)決淘汰那些規(guī)模小、無資質(zhì)的企業(yè)。
(10) 通過轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制和強(qiáng)化培訓(xùn)等方式,提高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德,加快建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。
(11) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加快機(jī)制轉(zhuǎn)換步伐,強(qiáng)化內(nèi)部管理,不斷提高服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)必須要加快體制創(chuàng)新與機(jī)制創(chuàng)新步伐,通過改體制、轉(zhuǎn)機(jī)制、達(dá)標(biāo)準(zhǔn)、上水平,不斷提高企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)能力。
(12) 建立激勵(lì)約束機(jī)制,健全完善各項(xiàng)規(guī)章制度。變?nèi)斯苋藶橹贫裙苋,最大限度地調(diào)動(dòng)物業(yè)管理員工的積極性。
(13) 政府部門必須要高度重視,及時(shí)出臺(tái)相關(guān)的政策法規(guī),確保物業(yè)管理工作健康有序地向前發(fā)展。