熱點話題三:居住小區(qū)物業(yè)管理問題
廣州新東方熱點點評:這個話題的關(guān)注實際上源于中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心關(guān)于“社區(qū)治理”課題組的一份調(diào)研報告。該調(diào)研報告顯示,物業(yè)糾紛已經(jīng)到了相當(dāng)激烈的程度,該課題組從2001年10月至2004年4月對北京、深圳等地發(fā)生激烈的物業(yè)糾紛的58個小區(qū)的調(diào)研發(fā)現(xiàn),從糾紛類型來看,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛位居數(shù)量第一,占全部個案的68%;業(yè)主與開發(fā)商的糾紛位居第二,占全部個案的49%(其中建筑質(zhì)量與裝修問題占19%,規(guī)劃變更占30%)。除了與物業(yè)公司、開發(fā)商等的糾紛外,調(diào)研發(fā)現(xiàn),近一年來,業(yè)主內(nèi)部間的糾紛漸漸增多,目前已達全部個案12%。而另一方面,北京市消協(xié)也進行了一項“北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查”,其中58.7%的業(yè)主對物業(yè)公司的總體評價為一般,14.3%的評價為差。由此可見業(yè)主對物管不滿問題的嚴(yán)重性。
對于這個話題,當(dāng)時首都的不少報紙都有做過詳細(xì)的報道,而這個話題與老百姓的切身利益又是如此的密切,因此,廣州新東方的戴斌老師建議考生可以適當(dāng)關(guān)注這一話題。
一、對于目前“居住小區(qū)物業(yè)管理”所存在的問題,結(jié)合國內(nèi)的主流觀點,廣州新東方的戴斌老師認(rèn)為主要有以下幾點:
(2)業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)無法得到保證。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后,開發(fā)建設(shè)單位可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(業(yè)主委員會前身)辦理移交的政策可操作性很低。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后,房屋未必全部售出,即使全部售出,業(yè)主委員會也不可能馬上成立。實際的操作是,開發(fā)商直接向已購買房屋的部分業(yè)主移交,而整體的物業(yè)資料則轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理公司手中,這樣,業(yè)主對物業(yè)的知情權(quán)沒有得到應(yīng)有的尊重和保護。其次,相關(guān)物業(yè)管理辦法中規(guī)定,在業(yè)委會成立之前由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理,并可選擇物業(yè)公司進行前期管理。這樣業(yè)主對物業(yè)公司的選擇權(quán)無法保證。
(4)業(yè)委會無社團法人地位。目前業(yè)主委員會難以成立已經(jīng)成為一個普遍的現(xiàn)實,即便是對于成立的業(yè)主委員會,其地位也比較含糊,并沒有獨立的社團法人地位,不具備承擔(dān)民事主體法律責(zé)任的資格,面臨著身份上先天的尷尬和不足。
(5)物業(yè)公司與業(yè)主矛盾的升級。很多物業(yè)公司都是開發(fā)商所屬,為開發(fā)商服務(wù),在一定程度上淪為開發(fā)商對抗業(yè)主的工具。
二、對于目前“居住小區(qū)物業(yè)管理”所存在的問題,究其解決對策,結(jié)合國內(nèi)的主流觀點,廣州新東方的戴斌老師認(rèn)為主要有以下幾點:
(1) 居委會應(yīng)該起到主導(dǎo)作用,業(yè)主委員會應(yīng)該與居委會實現(xiàn)聯(lián)動,改變目前物業(yè)公司在利益博弈中一方獨大的局面。
(2) 政府應(yīng)該引導(dǎo)建立“社區(qū)自治”的習(xí)慣、經(jīng)驗和相應(yīng)的制度機制。
(3) 制定《業(yè)主委員會的管理辦法》,確認(rèn)作爲(wèi)業(yè)主自治組織的業(yè)主委員會的法律地位,著力改變其組織松懈、責(zé)權(quán)不明、經(jīng)費來源受制等尷尬之境。
(4) 應(yīng)提高對物業(yè)管理工作的認(rèn)識,以投招標(biāo)的方式,招聘物業(yè)企業(yè)實施管理。
(6) 完善相關(guān)制度,規(guī)范企業(yè)行為,確保物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。應(yīng)結(jié)合所在城市的實際情況,盡快制定相應(yīng)的實施細(xì)則及規(guī)章制度。
(8) 制定相關(guān)措施,促使物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商脫離,使其成為獨立的企業(yè)
(9) 對于物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)進行嚴(yán)格的審定,實施嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度,堅決淘汰那些規(guī)模小、無資質(zhì)的企業(yè)。
(10) 通過轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制和強化培訓(xùn)等方式,提高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德,加快建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。
(11) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加快機制轉(zhuǎn)換步伐,強化內(nèi)部管理,不斷提高服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)必須要加快體制創(chuàng)新與機制創(chuàng)新步伐,通過改體制、轉(zhuǎn)機制、達標(biāo)準(zhǔn)、上水平,不斷提高企業(yè)整體經(jīng)營能力。
(12) 建立激勵約束機制,健全完善各項規(guī)章制度。變?nèi)斯苋藶橹贫裙苋,最大限度地調(diào)動物業(yè)管理員工的積極性。
(13) 政府部門必須要高度重視,及時出臺相關(guān)的政策法規(guī),確保物業(yè)管理工作健康有序地向前發(fā)展。
國家 | 北京 | 天津 | 上海 | 江蘇 |
安徽 | 浙江 | 山東 | 江西 | 福建 |
廣東 | 河北 | 湖南 | 廣西 | 河南 |
海南 | 湖北 | 四川 | 重慶 | 云南 |
貴州 | 西藏 | 新疆 | 陜西 | 山西 |
寧夏 | 甘肅 | 青海 | 遼寧 | 吉林 |
黑龍江 | 內(nèi)蒙古 |