4.答案提示
完善物業(yè)管理立法
我國物業(yè)管理經(jīng)過艱難的探索和實(shí)踐,從無到有,從小到大,其巨大的社會(huì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景,已充分顯示出來,其作用也日益顯著。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高,廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的要求也會(huì)越來越高,而我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權(quán)法律結(jié)構(gòu)阻礙了市場(chǎng)化物業(yè)管理的推行。在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天,制定物業(yè)管理法律法規(guī),完善物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè),維護(hù)業(yè)主權(quán)益,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng),促進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)。
當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因十分復(fù)雜,涉及觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場(chǎng)、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,致使物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范,物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清,合法權(quán)益得不到保護(hù),政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現(xiàn)在:物業(yè)管理的體制問題;物業(yè)管理的服務(wù)價(jià)格問題;物業(yè)管理相關(guān)主體之間的法律責(zé)任問題;物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范問題;已經(jīng)出臺(tái)的法規(guī)政策層次不高,沒有涵蓋物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容,整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性較差,可操作性不強(qiáng)。
針對(duì)以上情況,完善物業(yè)管理立法已是當(dāng)務(wù)之急。
首先,立法部門應(yīng)盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系,加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的貫徹落實(shí),并將《物業(yè)管理?xiàng)l例》上升為法律,將行政管理處罰的權(quán)限上升為司法行政的權(quán)限。
第二,應(yīng)以法規(guī)的形式對(duì)物業(yè)管理在體制、收費(fèi)等原則性問題做一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范,但不宜太具體。因?yàn)楦鞯胤康禺a(chǎn)及物業(yè)管理狀況差異較大,具有立法權(quán)的各省市可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)際、因地制宜,制定相應(yīng)的具體細(xì)則或?qū)嵤┺k法。對(duì)于中央與地方立法沖突問題,堅(jiān)持根據(jù)法律的效力層級(jí)理論,在《條例》生效之后,各地方的地方性法規(guī)繼續(xù)有效,但是這些法規(guī)中與《條例》相沖突的條款無效,應(yīng)以《條例》中的規(guī)定為準(zhǔn);在合適的時(shí)候,對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修改,加入物業(yè)管理一章,專門調(diào)整物業(yè)管理中各種法律關(guān)系。同時(shí)經(jīng)過對(duì)實(shí)踐操作中遇到的問題進(jìn)行總結(jié),結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和我國具體國情,對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修改、完善,使之更加具體,可操作性更強(qiáng)。
第三,盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)體制,實(shí)行行業(yè)自律管理。要理順行業(yè)協(xié)會(huì)與政府的關(guān)系。早期的行業(yè)協(xié)會(huì)基本由政府派生出來,具有“二政府”或“準(zhǔn)政府”的特征,F(xiàn)階段行業(yè)協(xié)會(huì)必須真正轉(zhuǎn)變角色,從對(duì)政府的完全“依賴”轉(zhuǎn)化到“依托”的地位,改變過去行政部門無事不理、無所不包的格局,切實(shí)使協(xié)會(huì)背靠企業(yè)、面向政府,成為真正的企業(yè)自律組織。在構(gòu)建完善的行業(yè)自律機(jī)制過程中,理順行業(yè)協(xié)會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是前提,強(qiáng)化行規(guī)行約是重點(diǎn),充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的職能作用是關(guān)鍵。
良好的法制環(huán)境,對(duì)物業(yè)管理行業(yè)快速、健康發(fā)展起到促進(jìn)和保障作用。我國物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)法制化運(yùn)作,關(guān)鍵在于加速物業(yè)管理立法,完善物業(yè)管理法律體系。
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