滿分100分 時限150分鐘
一、注意事項(xiàng)
1.申論考試是對應(yīng)考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測試。
2.參考時限:閱讀40分鐘,作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定資料,按照后面提出的“申論要求”作答。
二、資料
1.某小區(qū)的一座樓里,其中的兩部電梯全都“罷工”了,徒步上下樓的住戶幾乎個個汗流浹背、氣喘吁吁。物業(yè)公司方面打算更換新的電梯,并得到了部分業(yè)主的響應(yīng)。可是,由于種種原因,并不是所有的業(yè)主都積極“掏腰包”,且部分業(yè)主搬走了,難以謀面,電梯購置費(fèi)用因此至今沒有湊齊。
假若是某私人大樓的電梯壞了,不太會出現(xiàn)因購置費(fèi)湊不齊而不能更換電梯的情形。這是因?yàn)殡娞葑鳛樗饺说囊豁?xiàng)財產(chǎn),其產(chǎn)權(quán)明晰而且集中,資源使用的效率也就很高。
而報道中這個小區(qū)里的電梯就不一樣了,這里電梯的產(chǎn)權(quán)雖然也很明晰,屬于所有的業(yè)主,但是產(chǎn)權(quán)卻是分散和支離破碎的,存在著眾多的所有權(quán)人,因而資源就得不到有效的利用。
這種局面就是英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈丁所言的“反公地悲劇”——“反公地”作為一項(xiàng)資源或財產(chǎn),其產(chǎn)權(quán)明晰,但同時是分散和支離破碎的,存在著眾多的所有權(quán)人,每一個人都有權(quán)使用“公地”,但與“公地”相反的是,他們中的每一個人又都沒有能力單獨(dú)使用“公地”,因此,沒有人擁有真正有效的使用權(quán),資源也得不到有效的利用。目前大量存在的物業(yè)管理權(quán)糾紛恰恰滿足了“反公地悲劇”的模型。
顯然,“反公地”的產(chǎn)權(quán)是支離破碎的產(chǎn)權(quán),“反公地悲劇”則需要整合產(chǎn)權(quán)來化解。具體到該小區(qū)的電梯上,所要做的就是完善業(yè)主權(quán)利代理行使制度,設(shè)定對于怠于行使權(quán)利的業(yè)主代理權(quán)自動授權(quán)規(guī)則。與此同時,在立法層面,明確物業(yè)管理各方的法律定位,賦予政府相關(guān)部門相應(yīng)監(jiān)督與處罰的行政職能。當(dāng)產(chǎn)權(quán)得到整合之后,電梯購置費(fèi)就不會因有人不交而湊不齊;當(dāng)物業(yè)管理各方的法律定位明確之后,積極行使權(quán)力的業(yè)主將會更加積極,不積極的業(yè)主迫于處罰壓力也會逐漸積極。
2.“交了一年的物管費(fèi)卻沒有享受一年的服務(wù)!2009年3月25日,南昌縣熊先生向記者反映,南昌佳鑫物業(yè)管理有限責(zé)任公司收了物管費(fèi)卻不管理,而開發(fā)商江西嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司更不知道如何取得聯(lián)系。
熊先生告訴記者,2008年年初,他向南昌縣嘉麗小區(qū)的物管公司佳鑫物業(yè)交了全年的物管費(fèi),但是,從2008年四五月開始,佳鑫物業(yè)先后3次離開小區(qū),未履行物業(yè)管理的義務(wù)!艾F(xiàn)在我們小區(qū)里到處都是垃圾,也沒人管了。”熊先生說。
記者聯(lián)系了佳鑫物業(yè)的趙經(jīng)理,趙經(jīng)理向記者“大吐苦水”,“不是我們不管,是小區(qū)將近2/3的業(yè)主不肯交物管費(fèi),我們現(xiàn)在都是在貼錢經(jīng)營!”趙經(jīng)理稱,導(dǎo)致業(yè)主拒交物管費(fèi)的原因有兩個,一是,業(yè)主對小區(qū)開發(fā)商不滿意,認(rèn)為小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)不完整;二是,業(yè)主對小區(qū)的前方一家飯店排出的噪音廢氣頗有微詞。
趙經(jīng)理說,他曾多次試圖聯(lián)系小區(qū)開發(fā)商江西嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司,但是開發(fā)商當(dāng)初留下的電話已經(jīng)打不通。
3.哈爾濱市房產(chǎn)住宅局在全市開展以“解決百姓住房難心事,優(yōu)化服務(wù)滿意在物業(yè)”為主題的物業(yè)管理大接訪活動。接訪內(nèi)容包括:物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生臟亂差;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)草坪、樹木等綠化養(yǎng)護(hù)不及時;二次加壓供水設(shè)施運(yùn)行不正常;下水管道堵塞或污水污物漫溢;物業(yè)管理人員服務(wù)態(tài)度等方面的問題。大接訪活動將采取二級接訪方式,各物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)人以管理區(qū)域?yàn)閱挝贿M(jìn)行一級接訪,受理和解決小區(qū)居民的來訪。市房產(chǎn)住宅局設(shè)立二級接訪,對一級接訪未處理和解決的疑難問題進(jìn)行重點(diǎn)處理,督辦解決。
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