江西：2010年公務(wù)員考試申論預(yù)測(cè)卷及答案(6)

　　7.家住鄭州市城東路5號(hào)院一位不愿透露姓名的業(yè)主向記者反映，鄭州市城東路5號(hào)院因?yàn)殚_發(fā)商的一再更換，物業(yè)一度陷入幾乎無人管理的地步。2006年春節(jié)以前，院內(nèi)唯一一部運(yùn)行的電梯被質(zhì)量監(jiān)督局查封，12層的高樓，業(yè)主不得不徒步登梯，居民怨聲載道。2006年5月，院內(nèi)最初的開發(fā)商終于再次成立物業(yè)部門，將其中一部電梯修好，并雇人清掃庭院。然而讓物業(yè)部門煩惱的是，雖然電梯修好了，但由于一座樓只有一部電梯運(yùn)行，總共16戶業(yè)主的樓房內(nèi)，樓下的業(yè)主不愿繳包括電梯運(yùn)營的物業(yè)費(fèi)，樓上的業(yè)主因?yàn)楣珨傔^多也不愿繳納，近一個(gè)月過去了，繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不過幾家。

　　業(yè)主也有自己的理由，一位在4層居住的郭先生說:“我們家就用不著電梯，我根本沒享受上述服務(wù)，怎么能繳電梯運(yùn)行費(fèi)呢?”住在11樓的業(yè)主認(rèn)為，樓上沒有幾戶人，每個(gè)月幾千塊錢的電費(fèi)和維修費(fèi)分?jǐn)偟剿麄冾^上太重�！半娞萃Ａ税�，業(yè)主們吵，電梯修好了讓業(yè)主繳運(yùn)行費(fèi)用吧，業(yè)主們?nèi)匀怀��！编嵵菔谐菛|路5號(hào)院的物業(yè)部翟經(jīng)理抱怨說。一方面是物業(yè)的困擾，另一方面業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)高、物業(yè)管理不善等等，一肚子抱怨也不買這個(gè)“糊涂賬”。

　　8.“租住的房子物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該由房主交還是租戶交?”針對(duì)市民許先生提出的問題，市物管辦有關(guān)負(fù)責(zé)人答復(fù)說，物業(yè)費(fèi)由誰來交納應(yīng)根據(jù)業(yè)主和租戶的約定來執(zhí)行。2005年6月25日，許先生給黨報(bào)新聞熱線打來電話說，自己租住了市區(qū)東城路的一套住房，當(dāng)初租房時(shí)，他并沒有同房主討論過小區(qū)物業(yè)費(fèi)由誰來交的問題。最近，物業(yè)公司的工作人員上門收費(fèi)，他打電話給房主，但房主要求許先生來負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。許先生問：“我租了房交房租不就可以了嘛!為什么物業(yè)費(fèi)也由我來交?”

　　對(duì)此，市物業(yè)管理辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，根據(jù)國家2003年實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主同時(shí)負(fù)連帶交納責(zé)任。也就是說，業(yè)主和租戶都可以成為物業(yè)管理費(fèi)的交納主體，但究竟由誰來交納，須按照業(yè)主和租戶的約定來執(zhí)行�！白夥空卟恍杞晃飿I(yè)管理費(fèi)”的看法并不準(zhǔn)確，像許先生這種租房時(shí)雙方?jīng)]有約定的情況，他可以和房主協(xié)商解決。

　　9.隨著房地產(chǎn)業(yè)的橫向與縱向發(fā)展，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的法律保護(hù)已經(jīng)成為各國立法之重，對(duì)物業(yè)管理的立法，己經(jīng)成為各個(gè)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要課題。而物業(yè)管理各項(xiàng)課題里，始終離不開物業(yè)管理參與人間的權(quán)利義務(wù)，即業(yè)主或物業(yè)使用人(住戶)與物業(yè)管理公司間的權(quán)利義務(wù)，以及政府所扮演之角色，基于對(duì)業(yè)主權(quán)益的保障，可以從法律層面厘清這三者之間的關(guān)系。

　　物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)的對(duì)象是作為共同體的業(yè)主大會(huì)的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當(dāng)有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)或違法行為，甚至可以動(dòng)用一定的強(qiáng)制力，比如依照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則，對(duì)不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。

　　對(duì)物“管理”與對(duì)人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對(duì)物管理與對(duì)人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對(duì)世性與作為所有權(quán)客體的物的獨(dú)立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨(dú)立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨(dú)立性受到了極大的限制，縱橫交錯(cuò)的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯(cuò)，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會(huì)議等。

　　三、申論要求

　　1.用不超過150字的篇幅概括所給材料反映的主要內(nèi)容。(15分)

　　2.根據(jù)材料所反映的主要問題，用不超過350字的篇幅提出解決的方案。要求方案有針對(duì)性和可操作性。(15分)

　　3.談?wù)勎覈�物業(yè)管理起到的作用主要有哪些。要求：敘述完整，條理清晰，400字左右。(25分)

　　4.就給定材料所反映的主要問題，用1200字左右的篇幅，自選角度、自擬題目進(jìn)行論述。要求中心明確，內(nèi)容充實(shí)，論述深刻。(45分)