江西：2010年公務員考試申論預測卷及答案(6)

　　7.家住鄭州市城東路5號院一位不愿透露姓名的業(yè)主向記者反映，鄭州市城東路5號院因為開發(fā)商的一再更換，物業(yè)一度陷入幾乎無人管理的地步。2006年春節(jié)以前，院內唯一一部運行的電梯被質量監(jiān)督局查封，12層的高樓，業(yè)主不得不徒步登梯，居民怨聲載道。2006年5月，院內最初的開發(fā)商終于再次成立物業(yè)部門，將其中一部電梯修好，并雇人清掃庭院。然而讓物業(yè)部門煩惱的是，雖然電梯修好了，但由于一座樓只有一部電梯運行，總共16戶業(yè)主的樓房內，樓下的業(yè)主不愿繳包括電梯運營的物業(yè)費，樓上的業(yè)主因為公攤過多也不愿繳納，近一個月過去了，繳納物業(yè)費的業(yè)主不過幾家。

　　業(yè)主也有自己的理由，一位在4層居住的郭先生說:“我們家就用不著電梯，我根本沒享受上述服務，怎么能繳電梯運行費呢?”住在11樓的業(yè)主認為，樓上沒有幾戶人，每個月幾千塊錢的電費和維修費分攤到他們頭上太重�！半娞萃Ａ税�，業(yè)主們吵，電梯修好了讓業(yè)主繳運行費用吧，業(yè)主們仍然吵�！编嵵菔谐菛|路5號院的物業(yè)部翟經理抱怨說。一方面是物業(yè)的困擾，另一方面業(yè)主認為物業(yè)費高、物業(yè)管理不善等等，一肚子抱怨也不買這個“糊涂賬”。

　　8.“租住的房子物業(yè)管理費應該由房主交還是租戶交?”針對市民許先生提出的問題，市物管辦有關負責人答復說，物業(yè)費由誰來交納應根據業(yè)主和租戶的約定來執(zhí)行。2005年6月25日，許先生給黨報新聞熱線打來電話說，自己租住了市區(qū)東城路的一套住房，當初租房時，他并沒有同房主討論過小區(qū)物業(yè)費由誰來交的問題。最近，物業(yè)公司的工作人員上門收費，他打電話給房主，但房主要求許先生來負擔物業(yè)管理費。許先生問：“我租了房交房租不就可以了嘛!為什么物業(yè)費也由我來交?”

　　對此，市物業(yè)管理辦公室有關負責人在接受記者采訪時表示，根據國家2003年實施的《物業(yè)管理條例》中的有關規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主同時負連帶交納責任。也就是說，業(yè)主和租戶都可以成為物業(yè)管理費的交納主體，但究竟由誰來交納，須按照業(yè)主和租戶的約定來執(zhí)行。“租房者不需交物業(yè)管理費”的看法并不準確，像許先生這種租房時雙方沒有約定的情況，他可以和房主協(xié)商解決。

　　9.隨著房地產業(yè)的橫向與縱向發(fā)展，強化對物業(yè)管理的法律保護已經成為各國立法之重，對物業(yè)管理的立法，己經成為各個國家和地區(qū)的房地產市場的重要課題。而物業(yè)管理各項課題里，始終離不開物業(yè)管理參與人間的權利義務，即業(yè)主或物業(yè)使用人(住戶)與物業(yè)管理公司間的權利義務，以及政府所扮演之角色，基于對業(yè)主權益的保障，可以從法律層面厘清這三者之間的關系。

　　物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關系時經常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負責的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數(shù)業(yè)主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則，對不遵守相應規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。

　　對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業(yè)主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權人或住戶會議等。

　　三、申論要求

　　1.用不超過150字的篇幅概括所給材料反映的主要內容。(15分)

　　2.根據材料所反映的主要問題，用不超過350字的篇幅提出解決的方案。要求方案有針對性和可操作性。(15分)

　　3.談談我國物業(yè)管理起到的作用主要有哪些。要求：敘述完整，條理清晰，400字左右。(25分)

　　4.就給定材料所反映的主要問題，用1200字左右的篇幅，自選角度、自擬題目進行論述。要求中心明確，內容充實，論述深刻。(45分)