一、注意事項(xiàng)
1.申論考試,與傳統(tǒng)作文考試不同,是對(duì)分析駕馭材料的能力與對(duì)表達(dá)能力并重的考試。
2.作答參考時(shí)限:閱讀資料40分鐘,作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定的資料,然后按申論要求依次作答,答案書(shū)寫(xiě)在指定位置。
二、給定材料
1.“各調(diào)研組對(duì)大部分城市房地產(chǎn)調(diào)控情況比較滿意。”10月12日,一位參加了“國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落實(shí)檢查組”的人士向記者透露,“目前檢查組正在整理調(diào)研報(bào)告,近日將上報(bào)國(guó)務(wù)院!
對(duì)于檢查組的“滿意”,中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌如此解釋:“‘國(guó)八條’調(diào)控效果明顯,各地炒房和拆遷需求已經(jīng)基本得到控制,‘國(guó)六條’效果初步顯現(xiàn),成效完全顯現(xiàn)還需要一段時(shí)間!鳖櫾撇矃⑴c了此次檢查與調(diào)研。
9月底,以建設(shè)部為主的“國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落實(shí)檢查組”對(duì)包括北京、天津、內(nèi)蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陜西等在內(nèi)的11個(gè)省(市)進(jìn)行了此次調(diào)控效果的調(diào)查。
近期,全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅放緩趨勢(shì)明顯。10月10日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了9月份國(guó)房指數(shù)報(bào)告,全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅為5.6%。
“前8個(gè)月的房?jī)r(jià)漲幅,近三年來(lái)呈現(xiàn)逐步回落趨勢(shì),2004年為15.2%,2005年為7.5%,今年為5.6%,表明國(guó)家宏觀調(diào)控措施效果明顯!鳖櫾撇硎,“這是宏觀調(diào)控的成果之一。”
“作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大、價(jià)位較高的長(zhǎng)三角地區(qū),房?jī)r(jià)回落更明顯,1~8月份,上海新房?jī)r(jià)格漲幅為負(fù)4.6%。南京、杭州等地的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也基本在零左右浮動(dòng)!鳖櫾撇榻B說(shuō),“全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅在一位數(shù)水平,已經(jīng)基本達(dá)到了我們的目標(biāo)!
“但是,我們也要看到,極少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅還沒(méi)有得到控制,比如北京、深圳等,還需要引起我們的注意!鳖櫾撇嵝颜f(shuō)。
房?jī)r(jià)反映出的是供需關(guān)系總量、結(jié)構(gòu)等,而這也是此次房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字,2006年1~8月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅是24%,稍高于2005年的19%(2005年的19%是近幾年的最低點(diǎn));房地產(chǎn)竣工面積增長(zhǎng)幅度為8.4%,銷售面積增長(zhǎng)幅度為8.9%。
“從這些數(shù)字可以看出,投資需求已經(jīng)得到了一定的抑制!畤(guó)八條’的調(diào)控目的已經(jīng)達(dá)到!鳖櫾撇硎荆跋乱徊,該是2006年‘國(guó)六條’顯示效果的時(shí)候了,‘國(guó)六條’從供應(yīng)方面調(diào)控,提出了加大中小戶型和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)。由于政府出臺(tái)的時(shí)間不長(zhǎng),從調(diào)研的情況看,其效果顯現(xiàn)還有待時(shí)日!
顧云昌認(rèn)為:“我們要防止‘冒進(jìn)’,也就是過(guò)度供應(yīng)和不恰當(dāng)?shù)墓⿷?yīng)結(jié)構(gòu),這就是下一步的工作重點(diǎn)!
2.北京、上海、廣州在“國(guó)六條”細(xì)則規(guī)定之“大限”9月30日紛紛出臺(tái)了未來(lái)五年城市住房建設(shè)規(guī)劃,以回應(yīng)“國(guó)十五條”提出的地方細(xì)則要求。其中,北京在“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃中明確,經(jīng)濟(jì)適用房擬建立政府回購(gòu)制,即經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市,而是實(shí)行由政府回購(gòu)“內(nèi)循環(huán)”的流轉(zhuǎn)模式。此消息一經(jīng)披露,京城二手房公司接到的相關(guān)咨詢電話大為增加,人們對(duì)此項(xiàng)措施帶給二手房的影響頗為關(guān)心。
據(jù)了解,目前北京經(jīng)濟(jì)適用房較為集中的回龍觀地區(qū),滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格已經(jīng)高達(dá)4800-5200元/平方米。按現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房再上市相關(guān)規(guī)定,滿5年經(jīng)濟(jì)適用房上市出售需繳納總價(jià)10%的綜合地價(jià)款及其他相關(guān)稅費(fèi);佚堄^地區(qū)一套當(dāng)初購(gòu)買價(jià)為2650元/平方米的經(jīng)濟(jì)適用房,目前按照4800-5200元/平方米的市場(chǎng)售價(jià),即使繳納10%的綜合地價(jià)款,其年投資回報(bào)率仍能高達(dá)12%以上。有人認(rèn)為,因房?jī)r(jià)上升帶來(lái)的高收益,短期內(nèi)北京將會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房集中放量現(xiàn)象,目前人們處于對(duì)政策細(xì)則的等待階段。
對(duì)此,“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為,目前經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主中的投資戶和準(zhǔn)備升級(jí)置業(yè)的比例不低,但由于此前出售的經(jīng)濟(jì)適用房在銷售時(shí)政府已經(jīng)申明5年后可以上市交易,對(duì)此政府將會(huì)審慎對(duì)待。政府回購(gòu)的政策界限如果只限定在今年10月1日以后購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房,市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)拋售經(jīng)濟(jì)適用房的情況。
對(duì)帶有政策性補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房采取政府回購(gòu)的方式進(jìn)行市場(chǎng)管理得到了社會(huì)的普遍認(rèn)同。許多專業(yè)人士認(rèn)為,這項(xiàng)措施比采取只租不售的方法易于落實(shí),將有效遏制此前將經(jīng)濟(jì)適用房用于投資的行為!拔覑(ài)我家”等一些中介機(jī)構(gòu)分析,北京市目前經(jīng)濟(jì)適用房總存量?jī)H為12萬(wàn)套左右,大約占存量房總數(shù)的3%-4%,購(gòu)買時(shí)間已滿5年可以上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房目前只有大約5萬(wàn)套,其在二手房的總交易量中占比不足5%。即使今后全部的經(jīng)濟(jì)適用房退出二手房交易市場(chǎng),對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的影響也不大。
3.在巨大的需求面前,增加供給被各方人士公認(rèn)是平抑房?jī)r(jià)的有效手段。然而,面對(duì)國(guó)土資源部堅(jiān)持“從嚴(yán)從緊”的土地政策,有相當(dāng)一部分人,特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出,應(yīng)該大大增加土地供量,以削減土地的高成本和開(kāi)發(fā)用地不足的瓶頸,以滿足消費(fèi)者對(duì)商品房的需求,讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)高企的房?jī)r(jià)。這種說(shuō)法源于此前爭(zhēng)論已久的“地價(jià)決定房?jī)r(jià)”的觀點(diǎn)。
對(duì)此,國(guó)土資源部土地利用司束克欣司長(zhǎng)則認(rèn)為,目前各地用于商品房開(kāi)發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。北京現(xiàn)在批出的可供建設(shè)住宅,并且已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過(guò)規(guī)劃的開(kāi)發(fā)用地已有9000萬(wàn)平方米,可以建設(shè)3到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的竣工量計(jì)算,北京現(xiàn)在已經(jīng)批出的土地足夠建設(shè)10年住宅了。
國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)甘藏春認(rèn)為,地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有影響,但不是那么大,F(xiàn)在實(shí)際上有不少開(kāi)發(fā)商手中拿著大量土地,在借土地調(diào)控政策制造地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的信息。甘藏春認(rèn)為,房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)主要是由商品房的供需關(guān)系決定的。平抑房?jī)r(jià)應(yīng)著手綜合治理,首先應(yīng)該控制投機(jī)性的虛假需求。國(guó)土資源部仍將堅(jiān)持從嚴(yán)從緊的土地政策,同時(shí),注意對(duì)地價(jià)進(jìn)行合理調(diào)控。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)此持有相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為,決定房?jī)r(jià)高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系。房?jī)r(jià)中包含的土地、建材、鋼材等成本價(jià)不是拉高房?jī)r(jià)的主要因素。在供不應(yīng)求的巨大市場(chǎng)需求面前,政府就是免費(fèi)將土地給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商仍然不會(huì)降價(jià)。抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)應(yīng)該從市場(chǎng)供量上解決。
顧云昌提出,在商品住房上應(yīng)該對(duì)拆遷和過(guò)高的投資性需求加以控制。政府去年已經(jīng)在減少拆遷規(guī)模,今年仍在縮減規(guī)模,這一部分是比較容易得到控制的。而控制過(guò)高投資性需求比較復(fù)雜,需要政府動(dòng)用金融及稅收杠桿。在金融方面,需要對(duì)購(gòu)買多套房子的非理性行為加以控制。在稅收方面,需要理清、規(guī)范目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中繁雜的稅收。有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì),目前,各種稅費(fèi)加起來(lái),在房?jī)r(jià)中的比例達(dá)40%。
顧云昌認(rèn)為,應(yīng)該將各種稅費(fèi)統(tǒng)一起來(lái),減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,向以費(fèi)代稅,費(fèi)改稅的方向發(fā)展,“整稅、明租、清費(fèi)”從而降低房地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)成本,進(jìn)而降低房產(chǎn)業(yè)主承受的負(fù)擔(dān)。此外,增加財(cái)產(chǎn)稅的征收,用稅收杠桿抑制非理性需求。
應(yīng)避免因土地供量缺少透明度而造成的“爆炒的供給”。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部副主任李伏安認(rèn)為,宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后,房?jī)r(jià)漲得更多了,這里存在因土地放量信息不透明,持有土地的開(kāi)發(fā)商囤積土地,導(dǎo)致買方市場(chǎng)預(yù)期不對(duì)位而形成的“爆炒的供給”。李伏安提出,政府方面應(yīng)該將土地放量規(guī)劃及時(shí)地予以公布,以破除開(kāi)發(fā)商以囤地方式增大的供需矛盾。
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