北京：2007公務(wù)員考試申論重點(diǎn)預(yù)測題之房價問題

6、據(jù)《北京晚報》2006年1月28日報道，北京市國土局新聞發(fā)言人張維副局長介紹說，2005年土地計(jì)劃進(jìn)行了結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)整后的基礎(chǔ)設(shè)施、公益建筑以及經(jīng)濟(jì)適用房用地大幅增加，而商品房土地供應(yīng)由計(jì)劃的1750公頃下降到900余公頃。針對部分開發(fā)商“供地緊張必然引起房價上漲”的論調(diào)，張維表示，商品房土地供應(yīng)計(jì)劃雖然減少了，但能夠形成有效供應(yīng)的住宅用地仍然在2000公頃左右，與上一年持平。他進(jìn)一步解釋說：“2004年8月31日大限前，大約有1300公頃土地提前投放到市場，這些土地會在2005年形成供應(yīng)，考慮到市場的接受能力，對去年商品房供地計(jì)劃作出了適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后、商品房供地雖然減少了近一半，但是市場總的供應(yīng)量并沒有減少”。張維指出，減少商品房土地供應(yīng)量也是為更好地促進(jìn)目前存量土地的利用，“新的商品房供地減少，開發(fā)商才會將目標(biāo)轉(zhuǎn)為存量土地上，從而有效促進(jìn)存量土地的利用”。據(jù)介紹，目前北京市存量土地規(guī)模大約在4000公頃左右，完全可以滿足一到兩年的建設(shè)使用。

針對住宅土地供應(yīng)，張維說：“2005年共有111個項(xiàng)目共5400公頃的土地由開發(fā)商進(jìn)行一級開發(fā)，隨著這部分土地開發(fā)的陸續(xù)完成，2006、2007兩年土地供應(yīng)應(yīng)該說很充足。因此，購房人不必?fù)?dān)心住宅土地供應(yīng)不足而引起的房價上漲。”

7、北京市2006年將重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，制定并落實(shí)中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)政策，主要滿足大量中低收入家庭住房需要。

2006年北京市計(jì)劃竣工經(jīng)濟(jì)適用住房200萬平方米，該市建委負(fù)責(zé)人介紹說，2006年市建委還將繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，主要體現(xiàn)政府對部分中低收入家庭、特別是拆遷居民等特殊群體的保障性供應(yīng)，嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)選用房供應(yīng)對象、面積標(biāo)準(zhǔn)和再上市交易；同時進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房比例；加快建立住宅發(fā)展與保障體系，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，制定并落實(shí)中低價位、中小套普通商品住房供應(yīng)政策，以滿足中低收入家庭的住房需要。

8、據(jù)某市有關(guān)部門測算的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房價格成本對照表顯示，在所到的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點(diǎn)。

9、新華社2005年3月17日報道，最近江蘇一家在全國也算得上重量級房地產(chǎn)公司的老板向媒體反映：某些城市房地產(chǎn)價格的過快增長并非完全是市場因素使然，而是政府“操盤”的結(jié)果，政府調(diào)控市場的“有形之手”充當(dāng)了推動房價過快增長的角色。

據(jù)這位老板說，現(xiàn)在不少地方出讓土地的收益成為政府財政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府“手頭”越活；價格越高，收益越多。有個城市為了抬高出讓土地的價格，特意請他們這家公司來當(dāng)“托兒”，與外地投標(biāo)企業(yè)競價。這位老板十分擔(dān)心價格招得太高了，砸在自己手里吃不消�！澳阒还芡�高里抬價就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再還給政府”，政府的一位官員這樣“開導(dǎo)”他。吃了政府官員的“定心丸”，這位老板競起價來底氣十足，果然使地價迅速飚升，再創(chuàng)這個城市土地出讓價的新高。而類似這樣由政府“操盤”推動地價上漲的事例在不少城市都存在著。

政府人為操控土地通過價格傳導(dǎo)機(jī)制及其市場表現(xiàn)，對很多人的購房心理產(chǎn)生了影響，“早買”成為不少購房者的共識，一些手中有金錢而無投資渠道的人，就把購置第二套、第三套及至更多套房子作為一種投資，從表面上看起來，購房需求十分旺盛。正因?yàn)槿绱�，每�?dāng)有人警告某個城市存在房地產(chǎn)泡沫時，當(dāng)?shù)卣�府都要進(jìn)行嚴(yán)厲的反駁。與中央政府不一樣，地方政府不會自覺考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)過熱問題，地方政府希望的是房產(chǎn)繁榮能讓土地升值，增加地方財政收入，提升政績，所以與中央抑制房地產(chǎn)投資政策取向相反，他們有支持房地產(chǎn)投資的沖動。在這個利益驅(qū)動下，我們看到，許多地方政府以重新規(guī)劃市區(qū)、建開發(fā)區(qū)、大學(xué)城等名義圈地，不顧一切搞房地產(chǎn)開發(fā)。與此同時，地方政府希望房子價格越來越貴，這樣才能吸引更多的開發(fā)商，才能賣出更貴的土地價格。

10、在國家發(fā)出多道宏觀調(diào)控“金牌令”，地產(chǎn)市嘲溫度”漸漸走低的情況下，溫州人仍然敢“逆水行舟”。2005年中，在溫州當(dāng)?shù)匾患颐襟w的組織下，50多位溫州人組成的“上海杭州投資置業(yè)團(tuán)”在上海、杭州兩地考察，成交房子8套。此前一月，另一路溫州“炒房團(tuán)”在南京已取得不俗“業(yè)績”——8名溫州人合資數(shù)千萬元拿下南京等地200套房子。此次，溫州“炒房團(tuán)”之所以逆勢而行，就是窺見了利益鏈的存在——不少城市否認(rèn)自己轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場存有泡沫，急于表示調(diào)控已到位；有明文規(guī)定，禁止以媒體名義組織購房團(tuán)到各地炒房，但媒體“炒房團(tuán)”仍馬不停蹄，從東到西，直炒到“天涯海角”；為了業(yè)績考慮，一些銀行想方設(shè)法打“擦邊球”，視實(shí)行關(guān)于對房地產(chǎn)價格上漲過快城市和地區(qū)個人住房貸款最低首付款比例提高到30%的規(guī)定于不顧，支持低首付貸款；為了提升房價，房地產(chǎn)商實(shí)行房價“雙軌制”，給房屋中介、“炒房團(tuán)”低價，給普通消費(fèi)以高價……這些，不符合政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控精神，也違背了廣大消費(fèi)者的意愿。

11、對于國內(nèi)房價的未來走勢，最根本的問題就得看政府（包括中央政府與地方政府）對市場的理解了。因?yàn)椋�目前國�?nèi)新一輪房地產(chǎn)需求擴(kuò)大膨脹，有其幾十年積聚的住房需求的釋放，也有政府信貸政策誤導(dǎo)，而后一種情況越來越成了主流。在目前的情況下，由于銀行的超低利率及銀行對資金的獲得性，使得國內(nèi)民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮，大量沒有支付能力的人紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)市場才發(fā)展幾年就遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過人家發(fā)展幾百年的市常發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展幾百年，個人住房持有率，歐洲的法國與德國僅30%-40%，美國僅68%，但北京則為85%，上海為81%。

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