北京：2007公務(wù)員考試申論重點(diǎn)預(yù)測(cè)題之房?jī)r(jià)問(wèn)題

一、注意事項(xiàng)

1、申論考試是對(duì)應(yīng)試者提出問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力和文字表達(dá)能力的測(cè)試。

2、作答參考時(shí)限，閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3、仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

二、資料

1、在中央政府抑制地產(chǎn)投資過(guò)熱及房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控政策下，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯降溫的成效，其主要表現(xiàn)在三大方面：

一是全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅顯著回落，六年來(lái)第一次降至20%以下，2005年全國(guó)完成房地產(chǎn)投資總額為15759.3億元，同比增長(zhǎng)19.8%，比上年同期回落8.3個(gè)百分點(diǎn)，三大類(lèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)全面回落，住房、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別增長(zhǎng)21.9%、13.4%和16.0%，分別比上年同期回落6.8 個(gè)、14.9個(gè)和15.4個(gè)百分點(diǎn)；二是東部過(guò)熱地區(qū)房地產(chǎn)降溫更為明明，2005年?yáng)|部地區(qū)房地產(chǎn)投資僅增長(zhǎng)14.0%，比上年同期大幅回落13.9個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)也有所降溫，其中上海、北京、浙江等重點(diǎn)房地產(chǎn)地區(qū)增長(zhǎng)僅為10%左右或僅有微幅增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)6.1%、3.5%和12.3%，比上年同期分別回落24.3個(gè)、19個(gè)和19.9個(gè)百分點(diǎn)；三是房?jī)r(jià)增幅趨于日落，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的平均商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)7.5%,比上年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中上海和杭州等熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)下降，同比增幅大幅回落。

令人擔(dān)心的是，去年下半年以來(lái)北京、廣東房地產(chǎn)銷(xiāo)售明顯過(guò)熱，房?jī)r(jià)大幅攀升，大有代替上海、浙江帶動(dòng)新一輪房地產(chǎn)過(guò)熱的苗頭。

2、目前有三股強(qiáng)大的力量可能使正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控夭折：

首先是金融機(jī)構(gòu)有一股前新未有的投資沖動(dòng)，多個(gè)數(shù)據(jù)可以反映這種沖動(dòng)，即一季度房地產(chǎn)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款大幅擴(kuò)張，同比增長(zhǎng)48.5%，比2005年一季度快36.4個(gè)百分點(diǎn)，比2004年一季度最熱時(shí)期的增幅還快17.8個(gè)百分點(diǎn)。第二股力量是地方政府。多數(shù)地方把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不能放慢，也就是投資不能慢，投資不能慢主要是房地產(chǎn)不能慢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是地方財(cái)政和多種城市經(jīng)營(yíng)動(dòng)作的“搖錢(qián)樹(shù)”。

第三股力量是投機(jī)資金的大量存在�，F(xiàn)在許多人非常關(guān)注外匯儲(chǔ)備和居民儲(chǔ)蓄的快速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)最快的是游資（國(guó)內(nèi)和國(guó)際），這些游資現(xiàn)模非常大，而且與其他幾股力量結(jié)合，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)等市場(chǎng)造成巨大的沖擊。

3、2000年以來(lái)，商品房及商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格漲幅突破了兩位數(shù)，2004年分別為14.4%和 15.2%.。東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高，而且有進(jìn)一步上升趨勢(shì)。全國(guó)部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，比如上海、杭州，平均房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)兩三年超過(guò)15%以上。而且，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象呈現(xiàn)蔓延態(tài)勢(shì)，由上海、浙江、江蘇等東部沿漲地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展。與此同時(shí)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲帶動(dòng)了二手房交易價(jià)格上漲。

目前房地產(chǎn)的需求不是較變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性的需求過(guò)度擴(kuò)張。2005年全國(guó)商品房住宅竣工面積僅占銷(xiāo)售面積的73%,東部和部分中心城市成為突出，上海銷(xiāo)售面積已經(jīng)連續(xù)四年大于竣工面積。有些地方拆遷規(guī)模反彈所帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求上升，也加劇了供求矛盾，進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)上升。有13個(gè)省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)30%，其中6個(gè)地區(qū)超過(guò)50%，最高的達(dá)到115%。

非住宅開(kāi)發(fā)比例偏大，空置面積上升。中低價(jià)格位、中小套商品住宅供應(yīng)比例偏低。2005年一季度，部分城市100平米/套以上的占總量的60-70%，個(gè)別城市高達(dá)87%。2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房住房開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重由6.1%下降到4.6%，有些地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

4、5月17日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6條措施，即“國(guó)六條”：

（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。

（二）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房要求，科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減輕被動(dòng)性住房要求過(guò)快增長(zhǎng)。

（四）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。

（五）加快城鎮(zhèn)租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。

5、過(guò)去幾年，各地建筑材料價(jià)格都出現(xiàn)了上漲的情況，裝飾裝修用材料的價(jià)格上漲均超過(guò)了10%。根據(jù)房地產(chǎn)的一般經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，基礎(chǔ)建筑材料成本就占整個(gè)建筑成本的70%左右。比如，某樓盤(pán)建筑材料成本為2500元/平主米，那么建筑材料成本就幾乎接近2000元/平方米。而建材價(jià)格上漲了20%，除開(kāi)建筑行為大批量采購(gòu)的價(jià)格優(yōu)惠大約5%，建筑成本就只能增加12%，這個(gè)幅度如果不加到房?jī)r(jià)中，變化是很大的。

建材漲價(jià)，嚴(yán)重影響了各地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，其中對(duì)于中小發(fā)展商業(yè)說(shuō)，受傷最深。目前很多中小樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商和建筑商之間的合約，都是要求建筑商以一定價(jià)錢(qián)包工包料的，建材上漲幅度如此之高，如果按照原來(lái)的開(kāi)發(fā)速度，建筑商的利潤(rùn)無(wú)疑將被大大削弱。建材價(jià)格上漲引起建筑成本上升，勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)全面上升趨勢(shì)。

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