2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(25)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表

　　在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中基本報(bào)表主要有：現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表、資產(chǎn)負(fù)債表。輔助報(bào)表主要有：項(xiàng)目總投資估算表、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表、借款還本付息計(jì)劃表、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表等。

　　一、現(xiàn)金流量表

　　(一)現(xiàn)金流量表的類型

　　現(xiàn)金流量表只反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金收支，不包括非現(xiàn)金收支(如折舊費(fèi)、應(yīng)收

　　款、應(yīng)付款等)�，F(xiàn)金流量表可用來計(jì)算投資項(xiàng)目各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。按照投資基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表可分為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。

　　1.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

　　項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表也稱為全部投資現(xiàn)金流量表，是以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，或

　　者說不分資金來源，在假定全部投資為自有資金的條件下，用以計(jì)算全部投資所得稅前

　　及所得稅后的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值及投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　2.項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

　　項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表也稱為自有資金現(xiàn)金流量表，是站在投資者的角度，以投資者的出資額為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的表格。編制該表的目的是：考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力。

　　3.投資各方現(xiàn)金流量表

　　投資各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資各方的內(nèi)部

　　收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等盈利性指標(biāo)，編制的目的：反映投資者各方投入資本的盈利能力。

　　(二)現(xiàn)金流量表的編制

　　在編制現(xiàn)金流量表時(shí)，要注意以下幾個(gè)問題：

　　(1)凈現(xiàn)金流量(項(xiàng)目的未來收益)是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和，根據(jù)需要， 可以計(jì)算所得稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算所得稅后凈現(xiàn)金流量。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，通常是計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量。

　　(2)在可行性研究中，一般建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期。但房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有所不同。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，對(duì)投資者來說屬于短期投資，因此只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營(yíng)期;經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資既有建設(shè)期也有經(jīng)營(yíng)期;房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，一般來說不存在建設(shè)期，只有經(jīng)營(yíng)期和持有期，但購(gòu)買處于預(yù)售階段期房的除外。因此，對(duì)于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開始到房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完為止所經(jīng)歷的時(shí)間;對(duì)于經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間;對(duì)于置業(yè)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從購(gòu)買時(shí)點(diǎn)開始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。

　　(3)房地產(chǎn)直接投資有出售型和經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資、購(gòu)買型和租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資等多種形式。

　　二、資金來源與運(yùn)用表

　　資金來源與運(yùn)用表能夠全面反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金活動(dòng)全貌，反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃，并為編制資產(chǎn)負(fù)債表及資金平衡分析提供依據(jù)。

　　三、損益表

　　損益表是：反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況的報(bào)表，主要用于計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)。 在編制房地產(chǎn)投資項(xiàng)目損益表時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

　　(1)損益表中的利潤(rùn)總額一般為：利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加

　　出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為：

　　利潤(rùn)總額=銷售收入—總成本費(fèi)用—銷售稅金及附加

　　經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為：

　　利潤(rùn)總額=出租收入(營(yíng)業(yè)收入)—經(jīng)營(yíng)成本—經(jīng)營(yíng)稅金及附加

　　經(jīng)營(yíng)成本(或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用)主要包括：經(jīng)營(yíng)過程中的管理費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)、利息支出、房產(chǎn)稅、人員工資等。其中折舊費(fèi)為固定資產(chǎn)價(jià)值或開發(fā)總成本費(fèi)用的年折舊提取額(通常按直線折舊法)，利息支出為經(jīng)營(yíng)期間長(zhǎng)期借款利息和流動(dòng)資金借款利息之和。

　　(2)房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，按照下列順序分配：①?gòu)浹a(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損。②提取法定盈余公積金和公益金。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除前項(xiàng)后的10%提取，累計(jì)提取達(dá)到注冊(cè)資本金的50%時(shí)可不再提取;公益金按照可供分配利潤(rùn)的5%提取。③向投資者分配利潤(rùn)，即表中的“應(yīng)付利潤(rùn)”。考慮了這三項(xiàng)因素之后，余額即為表中的“未分配利潤(rùn)”。在借款償還期內(nèi)，未分配利潤(rùn)主要用于歸還借款。

　　四、資產(chǎn)負(fù)債表

　　資產(chǎn)負(fù)債表：是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。

　　資產(chǎn)負(fù)債表主要用于：考察項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常需要編制資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。

　　從表5—8中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。資產(chǎn)是指項(xiàng)目所擁有、占用或者可以控制的，通過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能創(chuàng)造收益的經(jīng)濟(jì)資源。在項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中，資產(chǎn)分為流動(dòng)資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)凈值和無形及其他資產(chǎn)凈值四大部分。在資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為流動(dòng)負(fù)債、建設(shè)投資借款和流動(dòng)資金借款三類。所有者權(quán)益是指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)的所有權(quán)。

　　五、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的輔助報(bào)表

　　輔助報(bào)表主要有：項(xiàng)目總投資估算表、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表、借款還本付息計(jì)劃表、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表等。