2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(24)

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　　一、出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　　對(duì)于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其總投資為建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。

　　出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資基本上就等于其總成本費(fèi)用。

　　(一)出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入

　　出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入。

　　(二)出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出

　　出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)等部分構(gòu)成。這些部分的主要組成內(nèi)容如下：

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用權(quán)出讓金。 (2)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 (3)征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。 (4)土地使用權(quán)取得稅費(fèi)：包括取得土地使用權(quán)的契稅和手續(xù)費(fèi)等。

　　2.開(kāi)發(fā)成本

　　(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：包括可行性研究、工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工場(chǎng)地“三通一平” 等費(fèi)用。

　　(2)建筑安裝工程費(fèi)：是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線(xiàn)范圍內(nèi)的各種管線(xiàn)、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費(fèi)用。

　　(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出，如居委會(huì)、派出所、托兒所、公共場(chǎng)所等。

　　(5)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門(mén)

　　征收的費(fèi)用。一般包括：市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話(huà)初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。

　　3。開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　(1)管理費(fèi)用：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)。

　　(2)銷(xiāo)售費(fèi)用：是指房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中發(fā)生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。

　　(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用兩部分。

　�、倮�息支出：包括建設(shè)投資借款利息(即長(zhǎng)期借款利息)和流動(dòng)資金借款利息。建設(shè)投資

　　借款利息的計(jì)算公式為：每年支付的利息：年初本金累計(jì)額X年利率

　　流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算公式為：流動(dòng)資金利息：流動(dòng)資金借款累計(jì)金額X年利率

　�、谄渌�財(cái)務(wù)費(fèi)用：主要包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企企籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　4.銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　(1)營(yíng)業(yè)稅及附加：包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

　　(2)其他銷(xiāo)售稅費(fèi)：包括交易手續(xù)費(fèi)等。

　　二、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　　經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)出租或自行經(jīng)營(yíng)，房

　　地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)。其投資實(shí)際上轉(zhuǎn)換成了項(xiàng)目的固定資產(chǎn)。

　　(一)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入

　　經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金收益、自營(yíng)收入、房地產(chǎn)增值等方

　　面。

　　(二)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出

　　經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)成本兩大部分組成。

　　1.固定資產(chǎn)投資

　　經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資和成本的概念與一般工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目基本相同。房地產(chǎn)產(chǎn)品

　　的開(kāi)發(fā)、建設(shè)投資的構(gòu)成與上述出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的構(gòu)成基本相同，其估算也基本相同，

　　只是這些投資轉(zhuǎn)換成了固定資產(chǎn)。

　　2.經(jīng)營(yíng)成本

　　經(jīng)營(yíng)成本是財(cái)務(wù)分析的現(xiàn)金流量分析中所使用的特定概念，作為項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中運(yùn)營(yíng)

　　期現(xiàn)金流出的主體部分。出租型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)成本如下：

　　(1)人工費(fèi)、 (2)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)、 (3)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、 (4)清潔衛(wèi)生費(fèi)、 (5)保安費(fèi)用、 (6)辦公費(fèi)： (7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、(8)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、 (9)保險(xiǎn)費(fèi)、 (10)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)、 (11)法定規(guī)費(fèi)、 (12)房產(chǎn)稅。

　　三、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購(gòu)買(mǎi)型置業(yè)投資和租賃型置業(yè)投資。