2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(24)

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量

　　一、出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量

　　對于一般的建設(shè)項目，其總投資為建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。

　　出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資基本上就等于其總成本費用。

　　(一)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入

　　出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入。

　　(二)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出

　　出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用和銷售稅費等部分構(gòu)成。這些部分的主要組成內(nèi)容如下：

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用權(quán)出讓金。 (2)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 (3)征地拆遷補(bǔ)償安置費。 (4)土地使用權(quán)取得稅費：包括取得土地使用權(quán)的契稅和手續(xù)費等。

　　2.開發(fā)成本

　　(1)勘察設(shè)計和前期工程費：包括可行性研究、工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、施工場地“三通一平” 等費用。

　　(2)建筑安裝工程費：是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費用。

　　(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費：主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。

　　(5)開發(fā)期間稅費：是指房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門

　　征收的費用。一般包括：市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。

　　3。開發(fā)費用

　　(1)管理費用：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，主要包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費。

　　(2)銷售費用：是指房地產(chǎn)營銷中發(fā)生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。

　　(3)財務(wù)費用：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出和其他財務(wù)費用兩部分。

　�、倮�息支出：包括建設(shè)投資借款利息(即長期借款利息)和流動資金借款利息。建設(shè)投資

　　借款利息的計算公式為：每年支付的利息：年初本金累計額X年利率

　　流動資金借款利息的計算公式為：流動資金利息：流動資金借款累計金額X年利率

　�、谄渌�財務(wù)費用：主要包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企企籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

　　4.銷售稅費

　　(1)營業(yè)稅及附加：包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。

　　(2)其他銷售稅費：包括交易手續(xù)費等。

　　二、經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量

　　經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)出租或自行經(jīng)營，房

　　地產(chǎn)開發(fā)商擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)。其投資實際上轉(zhuǎn)換成了項目的固定資產(chǎn)。

　　(一)經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入

　　經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金收益、自營收入、房地產(chǎn)增值等方

　　面。

　　(二)經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出

　　經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營成本兩大部分組成。

　　1.固定資產(chǎn)投資

　　經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資和成本的概念與一般工業(yè)生產(chǎn)項目基本相同。房地產(chǎn)產(chǎn)品

　　的開發(fā)、建設(shè)投資的構(gòu)成與上述出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的構(gòu)成基本相同，其估算也基本相同，

　　只是這些投資轉(zhuǎn)換成了固定資產(chǎn)。

　　2.經(jīng)營成本

　　經(jīng)營成本是財務(wù)分析的現(xiàn)金流量分析中所使用的特定概念，作為項目現(xiàn)金流量表中運營

　　期現(xiàn)金流出的主體部分。出租型房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要經(jīng)營成本如下：

　　(1)人工費、 (2)公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費、 (3)綠化養(yǎng)護(hù)費、 (4)清潔衛(wèi)生費、 (5)保安費用、 (6)辦公費： (7)固定資產(chǎn)折舊費、(8)不可預(yù)見費、 (9)保險費、 (10)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費和利潤、 (11)法定規(guī)費、 (12)房產(chǎn)稅。

　　三、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購買型置業(yè)投資和租賃型置業(yè)投資。