2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(21)

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)-1(上)

　　第五章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的前提下，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力和清償能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述

　　一、投資的概念和類別

　　(一)投資的概念

　　投資是指投資者以獲取未來(lái)收益為目的，投放一定量的資金(貨幣或?qū)嵨锏?，以經(jīng)營(yíng)某 項(xiàng)事業(yè)的行為。投資的本質(zhì)是投資者以犧牲一定的即期消費(fèi)來(lái)?yè)Q取未來(lái)更多的預(yù)期消費(fèi)的活 動(dòng)。

　　(二)投資的類別

　　直接投資：是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目，形成流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的投資。通過(guò)直接投資，投資者可以擁有全部或一定數(shù)量的企業(yè)資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)所有權(quán)，直接進(jìn)行或參與投資的經(jīng)營(yíng)管理。

　　間接投資：是指投資者將資金用于購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。

　　直接投資與間接投資區(qū)別：直接投資是資金所有者和資金使用者的合一，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一運(yùn)動(dòng)，一般是生產(chǎn)事業(yè)，會(huì)形成實(shí)物資產(chǎn);間接投資是資金所有者和資金使用者的分開(kāi)，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離運(yùn)動(dòng)，投資者對(duì)企業(yè)資產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接的所有權(quán)和控制權(quán)。

　　直接投資與間接投資聯(lián)系：間接投資可以為直接投資籌措到所需的資金，并監(jiān)督、促進(jìn)直接投資的管理，間接投資成為直接投資不可缺少的融資渠道;直接投資對(duì)間接投資也有重大的影響，主要是企業(yè)的生產(chǎn)能力的變化會(huì)影響到投資者對(duì)該企業(yè)甚至該行業(yè)發(fā)行的股票、債券等前景的預(yù)期，從而使間接投資水平發(fā)生波動(dòng)。

　　二、房地產(chǎn)投資的含義和形式

　　(一)房地產(chǎn)投資的含義

　　房地產(chǎn)投資是指：投資者以獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益或資產(chǎn)增值為目的，投放一定量的資金 (貨幣或?qū)嵨锏?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為。

　　(二)房地產(chǎn)投資的形式

　　1.房地產(chǎn)直接投資

　　房地產(chǎn)直接投資：是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或者購(gòu)買房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的過(guò)程，投資者參與有關(guān)管理。按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：是指投資者從取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)(典型是土地)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工 程建設(shè)等過(guò)程，建成可滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，即形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，主要有兩種經(jīng)營(yíng)方式。一是出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。二是經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資：是指投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上正在運(yùn)行中的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)，通過(guò)購(gòu)買或租賃方式取得其所有權(quán)或使用權(quán)的行為。房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購(gòu)買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種。

　　2.房地產(chǎn)間接投資

　　房地產(chǎn)間接投資：是指投資者將資金投入房地產(chǎn)相關(guān)證券的行為，投資者不直接參與其投資相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程。房地產(chǎn)間接投資的形式主要有購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、房地產(chǎn)投資信托基金、住房抵押貸款支持證券等。

　　三、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

　　(1)投資品種的多樣性。

　　(2)投資變現(xiàn)的復(fù)雜性。

　　(3)投資價(jià)值的附加性。

　　(4)投資區(qū)域的差異性。

　　(5)投資收益的個(gè)別性。

　　(6)投資過(guò)程的綜合性。

　　(7)投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性。

　　(8)投資決策的專業(yè)性。

　　在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段：要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的項(xiàng)目定位、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、建筑風(fēng)格等作出決策;

　　在建設(shè)和銷售階段：要對(duì)營(yíng)銷策略、價(jià)格定位、廣告宣傳等作出決策。

　　四、房地產(chǎn)投資的構(gòu)成

　　(一)房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成

　　房地產(chǎn)投資主體：是指直接從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)的投資者，不包括房地產(chǎn)間接投資者。

　　(1)國(guó)家。目前國(guó)家是主要的房地產(chǎn)投資主體之一，如保障性住房建設(shè)投資。

　　(2)企業(yè)。主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

　　(3)個(gè)人。個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。 自然人想成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主體，必須先注冊(cè)成為企業(yè)法人。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行 資質(zhì)管理。因此，在我國(guó)，目前自然人實(shí)際上還不能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主體。

　　(二)房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成

　　(1)企業(yè)自有資金。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30%。 對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)所須支付的首付款比例。

　　(2)預(yù)售收入。

　　(3)信貸融資。主要包括短期透支貸款、存款抵押貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、擔(dān)保貸款等。其中，房地產(chǎn)抵押貸款包括個(gè)人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款。

　　(4)債券融資。

　　(5)利用外資。外資投入的形式包括合資、合作、人股、貸款、債券、股票等。

　　(6)財(cái)政資金。財(cái)政資金是國(guó)家作為房地產(chǎn)投資主體投入的資金。如國(guó)家用于廉租住房建設(shè)的資金。