2010中級經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(22)

　　第二節(jié) 資金的時間價值及等值計算

　　一、資金的時間價值的含義和其產(chǎn)生原因

　　資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。

　　從投資者的角度看，資金的時間價值表現(xiàn)為資金具有增值特性。

　　資金的時間價值產(chǎn)生的原因： ①投資收益。②通貨膨脹。③時間風(fēng)險。

　　二、現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流量圖

　　(一)現(xiàn)金流量

　　現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及凈現(xiàn)金流量統(tǒng)稱為現(xiàn)金流量，三者之間有下列關(guān)系：

　　凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流人量—現(xiàn)金流出量

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入和其他經(jīng)營收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。

　　(二)現(xiàn)金流量圖

　　現(xiàn)金流量的三要素，即現(xiàn)金流量的大小(現(xiàn)金數(shù)額)、方向(現(xiàn)金流人或流出)和作用點(現(xiàn)金發(fā)生的時間點)。

　　三、利息和利率

　　(一)利息和利率的概念

　　從資金借出者的角度看，利息是將貨幣從消費轉(zhuǎn)移到長期投資所需要的貨幣補償;從資金借入者的角度看，利息是資本使用的成本;從現(xiàn)實的角度看，利息是資金在不同時間上的增值額;從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的角度看，利息是衡量資金隨時間變化的尺度。

　　利息的計算公式為： In=Fn-P (5-1)

　　上式中，In為總利息;Fn為本利和;P為本金;n為計算利息的周期數(shù)，簡稱計息期數(shù)，計息周期通常為“年”、“季”、“月”等。

　　單位時間里投入單位資金所得的增值就是利息率，簡稱利率，一般用百分比表示，通常用一個計息周期內(nèi)所應(yīng)付出的利息額與本金之比計算，如下式： i=I1/Pxl00% (5-2)

　　上式中，i為利率;I1為一個計息周期的利息。

　　利率反映了資金隨著時間變化的增值速度。利率是銀行根據(jù)國家的政治、經(jīng)濟形勢及大

　　政方針確定的，它可以反映國家在一定經(jīng)濟發(fā)展時期的經(jīng)濟狀況及特色。

　　(二)利息的計算方法

　　利息的計算方法分為單利法和復(fù)利法兩種。

　　1.單利法

　　單利法是不論計息周期有多長，只對本金計算利息，不考慮先前的利息在資金運動中累積增加的利息再計息。單利計息的公式為： In=P·i·n (5-3)

　　上式中，i為每期的單利率。 n個計息周期后的本利和Fn為： Fn=p(1+i·n) (5-4)

　　在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，常常存在分期投資的情況，在這種情況下，投資項目完成時按單利計算的投資總額F為：