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2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(22)

[導(dǎo)讀]2010年經(jīng)濟(jì)師考試時間為11月7日舉行?荚嚢商卣砹恕2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義”,幫助大家鞏固知識。更多有關(guān)經(jīng)濟(jì)師考試信息請訪問考試吧經(jīng)濟(jì)師頻道。

  第二節(jié) 資金的時間價值及等值計算

  一、資金的時間價值的含義和其產(chǎn)生原因

  資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。

  從投資者的角度看,資金的時間價值表現(xiàn)為資金具有增值特性。

  資金的時間價值產(chǎn)生的原因: ①投資收益。②通貨膨脹。③時間風(fēng)險。

  二、現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流量圖

  (一)現(xiàn)金流量

  現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及凈現(xiàn)金流量統(tǒng)稱為現(xiàn)金流量,三者之間有下列關(guān)系:

  凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流人量—現(xiàn)金流出量

  對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說,現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入和其他經(jīng)營收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。

  (二)現(xiàn)金流量圖

  現(xiàn)金流量的三要素,即現(xiàn)金流量的大小(現(xiàn)金數(shù)額)、方向(現(xiàn)金流人或流出)和作用點(現(xiàn)金發(fā)生的時間點)。

  三、利息和利率

  (一)利息和利率的概念

  從資金借出者的角度看,利息是將貨幣從消費轉(zhuǎn)移到長期投資所需要的貨幣補(bǔ)償;從資金借入者的角度看,利息是資本使用的成本;從現(xiàn)實的角度看,利息是資金在不同時間上的增值額;從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價的角度看,利息是衡量資金隨時間變化的尺度。

  利息的計算公式為: In=Fn-P (5-1)

  上式中,In為總利息;Fn為本利和;P為本金;n為計算利息的周期數(shù),簡稱計息期數(shù),計息周期通常為“年”、“季”、“月”等。

  單位時間里投入單位資金所得的增值就是利息率,簡稱利率,一般用百分比表示,通常用一個計息周期內(nèi)所應(yīng)付出的利息額與本金之比計算,如下式: i=I1/Pxl00% (5-2)

  上式中,i為利率;I1為一個計息周期的利息。

  利率反映了資金隨著時間變化的增值速度。利率是銀行根據(jù)國家的政治、經(jīng)濟(jì)形勢及大

  政方針確定的,它可以反映國家在一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期的經(jīng)濟(jì)狀況及特色。

  (二)利息的計算方法

  利息的計算方法分為單利法和復(fù)利法兩種。

  1.單利法

  單利法是不論計息周期有多長,只對本金計算利息,不考慮先前的利息在資金運動中累積增加的利息再計息。單利計息的公式為: In=P·i·n (5-3)

  上式中,i為每期的單利率。 n個計息周期后的本利和Fn為: Fn=p(1+i·n) (5-4)

  在房地產(chǎn)開發(fā)投資中,常常存在分期投資的情況,在這種情況下,投資項目完成時按單利計算的投資總額F為:

2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(22)

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