2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(20)

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：是通過信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者(開發(fā)商、投資者或購(gòu)買者、政府主管機(jī)構(gòu)等)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來的一種活動(dòng)，即通過房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的搜集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)商。市場(chǎng)分析在開發(fā)過程中，能幫助房地產(chǎn)開發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置，確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購(gòu)買者，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。

　　(2)投資者和金融機(jī)構(gòu)。市場(chǎng)分析結(jié)果能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的結(jié)論，是金融機(jī)構(gòu)決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。商業(yè)銀行要求開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告中，必須包括市場(chǎng)分析的內(nèi)容。

　　(3)設(shè)計(jì)人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計(jì)人員分析市場(chǎng)，以便進(jìn)行建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施等方面的設(shè)計(jì)。必須了解開發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)市建筑設(shè)備等方面的設(shè)計(jì)，以滿足市場(chǎng)。

　　(4)營(yíng)銷經(jīng)理。在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場(chǎng)特征，并在此基礎(chǔ)上有針對(duì)性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

　　(5)地方政府。不論是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場(chǎng)分析結(jié)果的支持。

　　(6)租戶和購(gòu)房者。租戶和購(gòu)房者在判斷租買時(shí)機(jī)和價(jià)格時(shí)，非常需要市場(chǎng)分析的支持。

　　3.市場(chǎng)區(qū)域的確定

　　市場(chǎng)區(qū)域：是指主要(潛在)需求的來源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

　　1.宏觀因素分析

　　搜集和分析的數(shù)據(jù)包括：國(guó)家和地方的國(guó)民生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國(guó)家金融政策(信貸規(guī)模與利率水平)等。

　　投資者還要分析研究其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況。例如某城市的鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口等對(duì)內(nèi)對(duì)外交通設(shè)施情況，水、電、燃?xì)�、熱力、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動(dòng)力、原材料市場(chǎng)狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個(gè)城市的不同地區(qū)之間也會(huì)有很大差別。例如上海市的浦東新區(qū)和浦西老市區(qū)，其政策條件、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等就有很大的差別。

　　地區(qū)的經(jīng)濟(jì)特征確定后，還必須對(duì)項(xiàng)目所在地域的情況進(jìn)行分析，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、子女就學(xué)條件、地域內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、地方政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度等。

　　2.市場(chǎng)狀況分析

　　(1)供給分析：①調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的存量、走勢(shì)和未來可能的供給量。具體內(nèi)容包括：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等;對(duì)一定期限內(nèi)新增供給數(shù)量進(jìn)行估計(jì)。②分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。③分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)。調(diào)查正在建設(shè)和計(jì)劃建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。一般來說，需要分析的內(nèi)容有：投資商、開發(fā)商、區(qū)位、項(xiàng)目定位、占地面積、建筑面積、容積率、產(chǎn)品檔次和特點(diǎn)、環(huán)境和配套水平、銷售價(jià)格和銷售率、預(yù)計(jì)完工日期或項(xiàng)目當(dāng)前狀態(tài)等。

　　(2)需求分析：①需求預(yù)測(cè)。詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)測(cè)對(duì)擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場(chǎng)需求。具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析、人口和家庭分析、收入分析、居住現(xiàn)狀、購(gòu)買意愿等。②市場(chǎng)占有率分析。市場(chǎng)細(xì)分，明確擬建項(xiàng)目的目標(biāo)使用者。具體內(nèi)容包括：目標(biāo)使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預(yù)期、消費(fèi)模式)、地理分布(需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性)，每一細(xì)分市場(chǎng)下使用者的愿望和需要等�；�于競(jìng)爭(zhēng)分析和市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，估計(jì)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，明確擬開發(fā)項(xiàng)目吸引顧客或使用者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。③吸納率分析。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和質(zhì)量。具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃或相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求。項(xiàng)目吸納量等于市場(chǎng)供求缺口(未滿足需求量)和擬開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率的乘積。

　　(3)結(jié)論：不同類型項(xiàng)目需要重點(diǎn)分析的內(nèi)容包括：①住宅項(xiàng)目。以了解開發(fā)項(xiàng)目周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來住房的希望，以確定所開發(fā)項(xiàng)目的平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備的配置。②寫字樓項(xiàng)目。首先要研究項(xiàng)目所處地段的交通通達(dá)程度，擬建地點(diǎn)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。③商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目。要充分考慮項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購(gòu)買力水平以及該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊需求，還要考慮購(gòu)物中心的服務(wù)半徑及附近其他購(gòu)物中心、中小型商鋪的分布情況。最后才能確定項(xiàng)目的規(guī)模、檔次以及日后的經(jīng)營(yíng)構(gòu)想。④工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。首先要考察開發(fā)所必須具備的條件，諸如勞動(dòng)力、交通運(yùn)輸、原材料和專業(yè)人員的來源問題�！ね瑫r(shí)還要考慮未來人住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的比例，大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對(duì)隔音、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。

　　詳細(xì)的分析包括：項(xiàng)目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系;項(xiàng)目用地工程地質(zhì)資料;附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo)(如用途、容積率、建筑控制高度、建筑密度、綠地率、內(nèi)外交通組織、建筑防火、車位數(shù)等);針對(duì)未來用戶的需求信息;同類競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的信息，政府對(duì)此發(fā)展項(xiàng)目的態(tài)度;項(xiàng)目周圍市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力;針對(duì)項(xiàng)目的成本、價(jià)格、租金、空置率、市場(chǎng)吸納能力分析;金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。