2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(19)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型和方法

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的深入程度和提供信息的目的不同，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研劃分為探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研和預(yù)測(cè)性調(diào)研。

　　(一)探測(cè)性調(diào)研

　　當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確，無(wú)法確定應(yīng)該調(diào)研哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)研。

　　(二)描述性調(diào)研

　　描述性調(diào)研是對(duì)已找出的問(wèn)題做如實(shí)的反映和具體的回答，并在此基礎(chǔ)上再提出一些相關(guān)問(wèn)題。多數(shù)的市場(chǎng)調(diào)研都是描述性調(diào)研，。

　　(三)因果性調(diào)研

　　因果性調(diào)研是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何?廣告與銷售間的因果關(guān)系如何?

　　(四)預(yù)測(cè)性調(diào)研

　　預(yù)測(cè)性調(diào)研是通過(guò)搜集、分析、研究過(guò)去和現(xiàn)在的各種市場(chǎng)情報(bào)資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢(shì)。

　　探測(cè)性調(diào)研主要是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、提出問(wèn)題;描述性調(diào)研主要是說(shuō)明問(wèn)題;因果性調(diào)研主要是分析問(wèn)題原因;預(yù)測(cè)性調(diào)研主要是估計(jì)問(wèn)題發(fā)展的趨勢(shì)。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研方法

　　定性調(diào)研就是：在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的基本特征、傾向性、感覺(jué)、動(dòng)機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，一般集中于以下幾個(gè)方面：在土地開(kāi)發(fā)潛力的調(diào)研中，周邊居民對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的態(tài)度、接納程度;在消費(fèi)者需求的調(diào)研中，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某些涉及品位、文化氛圍、建筑布局、服務(wù)質(zhì)量等的主觀感受和態(tài)度;在房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)新的項(xiàng)目理念、項(xiàng)目形式的調(diào)研中，消費(fèi)者的接受程度、基本感覺(jué);在住宅小區(qū)安排何種配套設(shè)施的調(diào)研中，消費(fèi)者的傾向性、態(tài)度和感覺(jué);在辦公樓租戶調(diào)研中，人住租戶對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的相關(guān)服務(wù)的感覺(jué)、態(tài)度。定性調(diào)研的主要方法有：

　　1.小組訪談法

　　2.深度訪談法和投射法

　　(1)深度訪談法也稱為個(gè)人訪談法，其主要特點(diǎn)是深入挖掘單個(gè)被訪者的態(tài)度、感受和動(dòng)機(jī)。

　　(2)投射法來(lái)源于臨床心理學(xué)，目的是分析隱藏在被訪者直接反應(yīng)后的真實(shí)的心理反應(yīng)，以此來(lái)判斷被訪者的真實(shí)的態(tài)度、感受和動(dòng)機(jī)。投射法通常包括：詞語(yǔ)聯(lián)想測(cè)試法、補(bǔ)充句子和故事法、漫畫(huà)測(cè)試法、圖片歸類法、繪圖法、敘述故事法、第三人稱法。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研方法

　　1.詢問(wèn)法

　　(1)人戶詢問(wèn)法。入戶詢問(wèn)是指由調(diào)研人員直接到被訪者家中進(jìn)行調(diào)研的一種方式。如要了解某區(qū)域居民的購(gòu)房意向，確定潛在市場(chǎng)的大小時(shí)，可以采用這種方法。

　　(2)路上攔截法。成本也較低廉，使被詢問(wèn)者不能代表整個(gè)群體的特征。

　　(3)郵寄詢問(wèn)法。

　　(4)經(jīng)理詢問(wèn)法。經(jīng)理詢問(wèn)法主要適用于對(duì)重大客戶、公司型或機(jī)構(gòu)型客戶的調(diào)研中，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果開(kāi)發(fā)辦公樓，在確定市場(chǎng)需求時(shí)就要求助于這種類型的調(diào)研。

　　(5)電話詢問(wèn)法。實(shí)施的費(fèi)用較低，節(jié)約調(diào)研人員的交通費(fèi)用和時(shí)間。同時(shí)，可以進(jìn)行大樣本的調(diào)研，以獲得能反映擬調(diào)研群體總體特征的樣本。

　　(6)因特網(wǎng)詢問(wèn)法。

　　2。觀察法

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場(chǎng)、娛樂(lè)設(shè)施的顧客流量等情況時(shí)，才使用這種調(diào)研方法。

　　3.試驗(yàn)法

　　試驗(yàn)法也稱為因果關(guān)系調(diào)研法，調(diào)研人員通過(guò)改變被調(diào)查者面對(duì)的某些因素，來(lái)觀察這些因素變化以后對(duì)其他待考察的變量會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響。