2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(17)

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研等方面。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研

　　(一)政治法律環(huán)境調(diào)研

　　政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)、國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的方針政策、有關(guān)法律法規(guī)及其變化等，包括：①各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如保障性住房政策、開發(fā)區(qū)政策等;②各級(jí)政府有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等;③有關(guān)法律法規(guī)，如物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、環(huán)境保護(hù)法、廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等;④政府制定的有關(guān)方針政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等;⑤政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢(shì)、政府的重大人事變動(dòng)等。

　　(二)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融、稅收、財(cái)政等狀況和趨勢(shì)。這些情況影響著市場(chǎng)大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入水平、消費(fèi)水平、物價(jià)水平等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研應(yīng)把握項(xiàng)目所在地區(qū)的總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。具體包括：①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益;②項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況;③一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預(yù)期的通貨膨脹率;④國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè);⑤居民收人水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu);⑥物價(jià)水平及通貨膨脹;⑦項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作情況。

　　(三)社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研

　　社會(huì)文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理以及價(jià)值觀等。內(nèi)容主要包括：①居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等;②家庭人口規(guī)模及構(gòu)成;③居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等;④消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等。

　　(四)區(qū)域環(huán)境調(diào)研

　　區(qū)域環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)商品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的區(qū)域環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。區(qū)域環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括區(qū)域繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求既可以指特定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的總和，也可以指對(duì)某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)商品的需求數(shù)量。市場(chǎng)需求由購買者、購買欲望、購買能力三者組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實(shí)施者;購買欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)生需求行為的源泉;購買能力是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了使其房地產(chǎn)商品適銷對(duì)路，應(yīng)先了解消費(fèi)者的構(gòu)成、購買動(dòng)機(jī)和購買行為特征，真正做到根據(jù)消費(fèi)者的需求來開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研主要包括下列方面：

　　(一)房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研

　　房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研主要調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量和構(gòu)成，包括：①消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì);②房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族、職業(yè)、文化水平、宗教信仰等;③消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來源和收入水平;④消費(fèi)者的實(shí)際支付能力;⑤消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、價(jià)格、服務(wù)等的要求和意見等。

　　(二)房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研

　　房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是指為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)的愿望和意念。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生房地產(chǎn)消費(fèi)行為的內(nèi)在原因，主要包括消費(fèi)者的購買意向、影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素、消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等。

　　(三)房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研

　　房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)過程中的具體表現(xiàn)。房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研是對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購買模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要包括：①調(diào)研消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類;②消費(fèi)者對(duì)房屋區(qū)位、質(zhì)量、功能、價(jià)格等的要求;③消費(fèi)者對(duì)某企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象;④房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研主要包括下列方面：

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情調(diào)研

　�、俜康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率;②房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況與銷售潛力;③房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期; ④房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場(chǎng)空隙;⑤有關(guān)同類房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、價(jià)格、利潤(rùn)的比較;⑥整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶接受的價(jià)格策略;⑦新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)反響調(diào)研

　�、佻F(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)主和租售客戶對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度;②新技術(shù)、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。

　　(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研

　　主要包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品兩方面。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研主要包括：①競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況;②競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會(huì)信譽(yù);③競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)所采用的市場(chǎng)營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況;④對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析、預(yù)測(cè)等。

　　對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：①競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)等狀況;②競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及市場(chǎng)反應(yīng)狀況;③競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率;④消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。