2010中級經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(16)

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述

　　一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研：是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析關(guān)于房地產(chǎn)市場的信息和資料，為有關(guān)決策者提供科學(xué)依據(jù)的活動。決策者包括房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者、投資者和政府部門等。本章主要介紹針對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)市場調(diào)研。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)遵循客觀性和科學(xué)性的原則�？陀^性要求調(diào)研人員具備良好的職業(yè)道德，從事調(diào)研活動不應(yīng)帶有個人主觀意愿或偏見，也不應(yīng)受任何組織和個人的影響或“壓力”，自始至終保持客觀的態(tài)度去搜集反映房地產(chǎn)市場真實狀況的信息資料，正視事實，接受調(diào)研的結(jié)果�？茖W(xué)性要求調(diào)研人員采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效、相關(guān)、準(zhǔn)確、可靠和有代表性的信息資料。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研具有實用性、時效性、實踐性等特點。實用性是因為房地產(chǎn)市場調(diào)研是為解決有關(guān)實際問題而進行的。時效性是因為房地產(chǎn)市場是不斷變化的，某一時點得出的調(diào)研結(jié)果可能反映不了另一時點的實際情況，因此房地產(chǎn)市場調(diào)研要適時地開展。實踐性是因為房地產(chǎn)市場調(diào)研不僅要運用科學(xué)的方法，而且要依靠調(diào)研人員的實踐經(jīng)驗，此外，只有將調(diào)研成果運用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等實踐中取得效益才有意義。

　　二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用

　　(1)有利于房地產(chǎn)開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向。

　　(2)有利于房地產(chǎn)開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代。

　　(3)有利于房地產(chǎn)開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略。

　　(4)有利于房地產(chǎn)開發(fā)商制定科學(xué)的開發(fā)計劃和銷售計劃。

　　(5)有利于房地產(chǎn)開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效。

　　三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括：調(diào)研準(zhǔn)備、正式調(diào)研和結(jié)果處理三個階段。

　　(一)調(diào)研準(zhǔn)備階段：應(yīng)確定目標(biāo)，制定計劃，設(shè)計調(diào)查問卷，確定抽樣方案。

　　1.確定調(diào)研目標(biāo)

　　2.制定調(diào)研計劃

　　調(diào)研計劃包括下列內(nèi)容：

　　(1)確定調(diào)研目標(biāo)和內(nèi)容。

　　(2)確定資料搜集方法。資料可分為初級資料和次級資料兩大類。初級資料也稱為原始資料、一手資料，是指專為某項調(diào)研而搜集或?qū)嶒炈�得到的資料。次級資料也稱為二手資料，是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。原始資料搜集的常用方法有訪問調(diào)研法、觀察法、定性研究技術(shù)法、實驗法等。

　　(3)制定調(diào)研時間進度。

　　(4)制定調(diào)研經(jīng)費預(yù)算。

　　3.設(shè)計調(diào)查問卷

　　理想的調(diào)查問卷應(yīng)具備4個條件：①主題明確。②結(jié)構(gòu)合理。③通俗易懂。④長度適宜。

　　4.確定抽樣方案

　　(二)正式調(diào)研階段

　　必須重視調(diào)研人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)研人員按照規(guī)定的進度和方法獲取所需要的資料。

　　(三)結(jié)果處理階段

　　在結(jié)果處理階段，調(diào)研人員對調(diào)研資料進行整理分析，撰寫調(diào)研報告。