2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(9)

　　第二節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用

　　一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

　　(一)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)也稱(chēng)為建設(shè)用地使用權(quán)，過(guò)去稱(chēng)為國(guó)有土地使用權(quán)，是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地

　　(1)黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地：①辦公用地。②安全、保密、通訊等特殊專(zhuān)用設(shè)施。

　　(2)軍事用地：①指揮機(jī)關(guān)、地面和地下的指揮工程、作戰(zhàn)工程。②營(yíng)區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)。③軍用公路、鐵路專(zhuān)用線、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭。④軍用洞庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、輸電、輸油、輸氣管線。⑤軍用通信，通訊線路，偵察、觀測(cè)臺(tái)站和測(cè)量、導(dǎo)航標(biāo)志。⑥國(guó)防軍品科研、試驗(yàn)設(shè)施。⑦其他軍事設(shè)施。

　　2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

　　(1)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地：包括供水設(shè)施、燃?xì)夤��?yīng)設(shè)施、供熱設(shè)施、公共交通設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、道路廣場(chǎng)、綠地等。

　　(2)公益事業(yè)用地：包括非營(yíng)利性郵政設(shè)施、非營(yíng)利性教育設(shè)施、公益性科研機(jī)構(gòu)、非營(yíng)利性體育設(shè)施、非營(yíng)利性公共文化設(shè)施、非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施等。

　　3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

　　這類(lèi)用地是指由中央投資，或由中央與地方共同投資或者引進(jìn)外資以及重點(diǎn)扶持的煤炭石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目用地;鐵路、港口、碼頭等交通項(xiàng)目用地;水庫(kù)、防洪、防漬、治堿、農(nóng)田灌溉、水力發(fā)電、江河治理、城市供水和排水等水利工程項(xiàng)目用地。

　　4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

　　一般指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

　　(二)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序

　　(1)申請(qǐng)：建設(shè)用地單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或者初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等有關(guān)文件和城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按照審批權(quán)限向土地管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地。

　　(2)審批：根據(jù)用地申請(qǐng)書(shū)有關(guān)文件，依照法定批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)城市政府審核、批準(zhǔn)，核發(fā)建沒(méi)用地批準(zhǔn)證書(shū)。

　　(3)撥地：經(jīng)城市政府批準(zhǔn)，核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)后，由土地管理部門(mén)根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。

　　(4)發(fā)證：建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由城市規(guī)劃管理和土地管理部門(mén)核查實(shí)際用地后，由土地管理部門(mén)核發(fā)國(guó)有土地使用證。

　　(三)劃拔國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的管理

　　(1)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件。①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。

　　(2)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。①報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;②可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。

　　(3)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租。房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家。

　　(4)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的抵押。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押的金額不應(yīng)包括土地價(jià)格，因抵押劃撥建設(shè)用地使用權(quán)造成建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　(5)對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人，政府可以依法沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

　　(6)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。

　　二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　(一)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式和特征

　　1。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議

　　《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定�！�

　　2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為。建設(shè)用地使用權(quán)只有國(guó)家才能出讓。集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可有償出讓。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有一定使用年限的。

　　國(guó)務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定，分別如下：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

　　《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理�！�

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹！段餀?quán)法》第一百四十一條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用�！�

　　(4)建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)立�！段餀�(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”

　　(5)建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的。礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院行使國(guó)家對(duì)礦產(chǎn)資源的所有權(quán)。地表或者地下的礦產(chǎn)資源的國(guó)家所有權(quán)，不因其所依附的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的不同而改變。

　　(二)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金簡(jiǎn)稱(chēng)出讓金，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的受讓者，按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“出讓合同”)約定的使用期限，一次性或分期提前支付的整個(gè)使用期間的地租，以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。

　　按照現(xiàn)行規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付全部出讓金，逾期未全部支付的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償;出讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定，提供出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，未按照出讓合同約定提供建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。

　　(三)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌出讓方式及程序

　　l，招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌出讓方式的一般規(guī)定

　　(1)出讓文件的編制。文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買(mǎi)須知、土地使用條件、標(biāo)書(shū)或者競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、報(bào)價(jià)單、中標(biāo)通知書(shū)或成交確認(rèn)書(shū)、出讓合同文本。

　　(2)出讓公告的發(fā)布。

　　(3)出讓公告的內(nèi)容。①出讓人的名稱(chēng)和地址;②出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求;③投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法;④索取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式;⑤招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等;⑥確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法;⑦投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金;⑧其他需要公告的事項(xiàng)。

　　(4)出讓底價(jià)的確定。標(biāo)底或者底價(jià)不低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。集體決策確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣(mài)和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金。

　　(5)資格審查。

　　2.受讓人的確定程序

　　(1)招標(biāo)出讓的程序：①投標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止時(shí)間前將投標(biāo)文件投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄投標(biāo)文件的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。投 標(biāo)文件投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)投標(biāo)文件和有關(guān)書(shū)面承諾承擔(dān)責(zé)任。②開(kāi)標(biāo)。出 讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表 檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開(kāi)啟標(biāo)箱點(diǎn)算投標(biāo)文件。投標(biāo)人少于3人的，出讓人應(yīng)終止招標(biāo)活動(dòng)。投標(biāo)人不少于3人的，應(yīng)逐一宣布投標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。③評(píng)標(biāo)。由出讓人代表、有關(guān)專(zhuān)家組成評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)。④中標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開(kāi)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)被確定為中標(biāo)人。

　　(2)拍賣(mài)出讓的程序：①主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人;②主持人介紹拍賣(mài)宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng);③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示;④主持人報(bào)出起叫價(jià);⑤競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià);⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià);⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣(mài)成交;⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

　　競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)。拍賣(mài)主持人在拍賣(mài)中可根據(jù)競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整拍賣(mài)增價(jià)幅度。

　　(3)掛牌出讓的程序：①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布。掛牌時(shí)間不得少于10個(gè)工作日，掛牌時(shí)間可根據(jù)競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增加幅度。②符合條件的競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)。③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格。④掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。⑤掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢(xún)問(wèn)競(jìng)買(mǎi)人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買(mǎi)人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒(méi)有競(jìng)買(mǎi)人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：一是在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人;報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。三是在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。