2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(8)

　　第一節(jié) 建設(shè)用地概述

　　一、建設(shè)用地的概念和分類(lèi)

　　土地分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

　　建設(shè)用地：是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。

　　建設(shè)用地分類(lèi)：

　　(1)按建設(shè)用地所有權(quán)，分為國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地。國(guó)有建設(shè)用地是指國(guó)有土地中建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。集體建設(shè)用地是指集體土地中建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地等。

　　(2)按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。

　　(3)按建設(shè)用地的來(lái)源，分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)設(shè)用地。

　　(4)按建設(shè)用地使用期限，分為永久性建設(shè)用地和臨時(shí)性建設(shè)用地。

　　(5)按建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)�；蚩偼顿Y額的大小，分為大型項(xiàng)目建設(shè)用地、中型項(xiàng)目建設(shè)用地和小型項(xiàng)目建設(shè)用地。

　　(6)按建設(shè)用地用途，分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。工業(yè)建設(shè)用地是指用于進(jìn)行工業(yè)項(xiàng)目或者為其配套的其他工程設(shè)施建設(shè)所需使用的土地。民用建設(shè)用地是指用于解決城鄉(xiāng)人民物質(zhì)生活需要及其配套設(shè)施建設(shè)所需使用的土地。例如，城鄉(xiāng)居住區(qū)用地、文教區(qū)用地、公共設(shè)施及道路設(shè)施用地等。軍事建設(shè)用地是指用于國(guó)防和戰(zhàn)備要求進(jìn)行各項(xiàng)軍事工程建設(shè)所需使用的土地。

　　二、建設(shè)用地的取得方式

　　我國(guó)土地所有權(quán)只有國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種。根據(jù)使用權(quán)與所有權(quán)相對(duì)分離的原則，城鄉(xiāng)各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目主要采取下列方式取得建設(shè)用地使用權(quán)：

　　(1)征收集體土地：是指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，將集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的行為。經(jīng)依法批準(zhǔn)征收的集體土地，其所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，再依法劃撥或出讓給建設(shè)單位使用，用地單位只有使用權(quán)。

　　(2)劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納征地拆遷補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。

　　(3)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　(4)國(guó)有土地租賃：是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者定期向國(guó)家繳納租金的行為。

　　(5)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(人股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)。

　　(6)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵竿恋厥褂谜邔⒔ㄔO(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，是土地使用者之間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，包括出售、互換、贈(zèng)與及其他轉(zhuǎn)移國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

　　(7)集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移：是指因村鎮(zhèn)建設(shè)而使用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的土地，但不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的用地方式。

　　三、建設(shè)用地管理

　　(一)建設(shè)用地管理的概念和對(duì)象

　　建設(shè)用地管理是指國(guó)家為維護(hù)社會(huì)主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施。

　　建設(shè)用地管理的對(duì)象是指已利用的土地中除農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，即廣義 的建設(shè)用地。

　　(二)建設(shè)用地管理的原則

　�、俟�(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則;

　�、趶�(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用的原則;

　�、蹖�(shí)行建設(shè)用地有償使用的原則

　�、苌鐣�(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則。

　　(三)建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容

　　①建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理;

　�、谵r(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理;

　�、弁恋卣魇展芾�;

　�、芙ㄔO(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)、審查、報(bào)批、供地工作;

　　⑤建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設(shè)用地使用權(quán) 的供給，對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　例題1：我國(guó)土地所有權(quán)只有( )。

　　A 國(guó)家所有權(quán)B 個(gè)人所有權(quán) C 集體所有權(quán) D 企業(yè)所有權(quán) E開(kāi)發(fā)所有權(quán)

　　答案：AC

　　解析：我國(guó)土地所有權(quán)只有國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)

　　例題2：取得建設(shè)用地使用權(quán)方式有(　　　)。

　　A 出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)　B征收集體土地　C劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

　　D國(guó)有土地租賃　　E國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(人股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)

　　答案：ABCDE

　　解析：取得建設(shè)用地使用權(quán)方式有： (1)征收集體土地、 (2)劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、 (3)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、(4)國(guó)有土地租賃、(5)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(人股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)、(6)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、(7)集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　例題3：縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納征地拆遷補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為屬于(　　)。

　　A 劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)B 征收集體土地

　　C 出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)D國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 E

　　答案：A

　　解析：縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納征地拆遷補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為屬于劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　例題4：在我國(guó)，一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。它包括以所有權(quán)為主的( )等。(08年試題)

　　A.處分權(quán) B.物權(quán) C.債權(quán) D.繼承權(quán)E.知識(shí)產(chǎn)權(quán)

　　答案：BCDE

　　解析：處分權(quán)是一種權(quán)利，但不是產(chǎn)權(quán)。