2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(9)

　　三、國(guó)有建設(shè)用地租賃

　　國(guó)有建設(shè)用地有償使用方式，除了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，還有國(guó)有建設(shè)用地租賃、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(人股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)。

　　(一)國(guó)有建設(shè)用地租賃的范圍

　　國(guó)有建設(shè)用地租賃的適用范圍，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：①對(duì)于使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的仍應(yīng)維持劃撥，可不實(shí)行有償使用，可不實(shí)行土地租賃。②對(duì)因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實(shí)行租賃。③對(duì)于使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實(shí)行出讓，不實(shí)行國(guó)有土地租賃。④對(duì)于使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可采用國(guó)有土地租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式。⑤國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)，所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實(shí)行租賃。

　　也就是說(shuō)，除了經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置兩種情況下必須實(shí)行出讓外，其他建設(shè)用地使用和原劃撥土地處置，既可以采取出讓方式，也可以采取國(guó)有土地租賃方式。

　　(二)國(guó)有建設(shè)用地租賃的方式

　　國(guó)有建設(shè)用地租賃可以采用招標(biāo)、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。

　　(三)國(guó)有建設(shè)用地租賃的期限

　　短期租賃年限一般不超過5年;對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，最長(zhǎng)不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

　　(四)國(guó)有建設(shè)用地租賃合同

　　租賃期限6個(gè)月以上的國(guó)有建設(shè)用地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　國(guó)有建設(shè)用地租賃合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租人、承租人、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)等。

　　(五)承租土地使用權(quán)的權(quán)能

　　承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

　　(1)承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

　　(2)承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

　　(3)承租土地使用權(quán)抵押：地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　(4)在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

　　(六)承租土地使用權(quán)的收回

　　(1)國(guó)家因社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。

　　(2)承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。

　　(3)承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期。未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國(guó)家依法無(wú)償收回。