2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(9)

　　(六)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

　　1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的概念

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簡(jiǎn)稱建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或出讓合同，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓人和受讓人之間就出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及如何行使建設(shè)用地使用權(quán)等問題所達(dá)成的明確相互間權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設(shè)用地使用權(quán)出讓只有簽訂合同，出讓行為方能成立，出讓雙方的權(quán)利和義務(wù)才能明確，才受法律保護(hù)。

　　2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的特征

　�、俪鲎尯贤�是在出讓人和受讓人雙方當(dāng)事人之間設(shè)立、變更關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利和義務(wù)法律關(guān)系的協(xié)議。

　�、诔鲎尯贤�中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。

　　③出讓合同的受讓人一般為境內(nèi)外公司、其他組織和個(gè)人等，成片出讓合同中的受讓人必須是在中國(guó)注冊(cè)的外商投資開發(fā)企業(yè)。

　�、艹鲎尯贤�是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對(duì)轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。

　　3.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容

　　①當(dāng)事人的名稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式;⑦解決爭(zhēng)議的方法。

　　出讓合同具體包括以下內(nèi)容：①土地的位置、面積、界址等土地自然狀況。②土地用途及使用期限。③建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，或稱使用條件，即該幅地塊建設(shè)用地使用權(quán)的總平面布置圖、建設(shè)密度和高度控制指標(biāo)、工程管線規(guī)劃和豎向規(guī)劃，它是建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓必不可少的條件。④動(dòng)工開發(fā)期限。⑤出讓金額及支付方式。⑥開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度。⑦違約責(zé)任。⑧雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他條款。

　　4.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　(1)出讓人的權(quán)利和義務(wù)。出讓合同簽訂后，如果受讓人未按期支付全部出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。

　　(2)受讓人的權(quán)利和義務(wù)。對(duì)于出讓人不按照出讓合同約定按期提供建設(shè)用地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。同時(shí)，受讓人應(yīng)履行在簽訂出讓合同后約定的期限內(nèi)支付全部出讓金，向土地管理部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，依合同和城市規(guī)劃要求，開發(fā)利用和經(jīng)營(yíng)土地等義務(wù)。

　　5.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的變更和解除

　　(1)出讓合同的變更。出讓合同的變更是指合同尚未履行或者未完全履行之前，由出讓人和土地使用者依法對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行修改、補(bǔ)充的法律行為。在出讓合同變更中，較為多見的是土地使用者提出改變土地用途。

　　土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　(2)出讓合同的解除。 在出讓合同解除中，較為多見的是當(dāng)事人雙方違約，或者土地使用者不能按照法律規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地而導(dǎo)致土地管理部門將建設(shè)用地使用權(quán)收回。