2010中級經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》輔導講義(9)

　　(六)國有建設用地使用權(quán)出讓合同

　　1.國有建設用地使用權(quán)出讓合同的概念

　　國有建設用地使用權(quán)出讓合同簡稱建設用地使用權(quán)出讓合同或出讓合同，是指國有建設用地使用權(quán)出讓人和受讓人之間就出讓國有建設用地使用權(quán)及如何行使建設用地使用權(quán)等問題所達成的明確相互間權(quán)利和義務關(guān)系的協(xié)議。

　　土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設用地使用權(quán)出讓只有簽訂合同，出讓行為方能成立，出讓雙方的權(quán)利和義務才能明確，才受法律保護。

　　2.國有建設用地使用權(quán)出讓合同的特征

　�、俪鲎尯贤�是在出讓人和受讓人雙方當事人之間設立、變更關(guān)于建設用地使用權(quán)權(quán)利和義務法律關(guān)系的協(xié)議。

　　②出讓合同中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。

　�、鄢鲎尯贤�的受讓人一般為境內(nèi)外公司、其他組織和個人等，成片出讓合同中的受讓人必須是在中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)。

　　④出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。

　　3.國有建設用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容

　�、佼斒氯说拿�稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

　　出讓合同具體包括以下內(nèi)容：①土地的位置、面積、界址等土地自然狀況。②土地用途及使用期限。③建設規(guī)劃設計條件，或稱使用條件，即該幅地塊建設用地使用權(quán)的總平面布置圖、建設密度和高度控制指標、工程管線規(guī)劃和豎向規(guī)劃，它是建設用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓必不可少的條件。④動工開發(fā)期限。⑤出讓金額及支付方式。⑥開發(fā)進度與分期投資額度。⑦違約責任。⑧雙方認為應當約定的其他條款。

　　4.國有建設用地使用權(quán)出讓合同雙方的權(quán)利和義務

　　(1)出讓人的權(quán)利和義務。出讓合同簽訂后，如果受讓人未按期支付全部出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

　　(2)受讓人的權(quán)利和義務。對于出讓人不按照出讓合同約定按期提供建設用地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。同時，受讓人應履行在簽訂出讓合同后約定的期限內(nèi)支付全部出讓金，向土地管理部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，依合同和城市規(guī)劃要求，開發(fā)利用和經(jīng)營土地等義務。

　　5.國有建設用地使用權(quán)出讓合同的變更和解除

　　(1)出讓合同的變更。出讓合同的變更是指合同尚未履行或者未完全履行之前，由出讓人和土地使用者依法對合同的內(nèi)容進行修改、補充的法律行為。在出讓合同變更中，較為多見的是土地使用者提出改變土地用途。

　　土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　(2)出讓合同的解除。 在出讓合同解除中，較為多見的是當事人雙方違約，或者土地使用者不能按照法律規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地而導致土地管理部門將建設用地使用權(quán)收回。