第六節(jié) 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　考點一：不確定性分析包括的內(nèi)容

　　不確定性分析包括：

　　1、盈虧平衡分析

　　2、敏感性分析

　　3、風(fēng)險分析。

　　考點二：盈虧平衡分析的公式計算及評價原則

 

　　盈虧平衡的評價原則：

　　盈虧平衡點的值不論是用產(chǎn)量表示，還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價表示，還是用銷售額表示，都是越低越好。

　　考點二：敏感性分析的計算步驟和基本原理

　　[例6-7] 某人擬花300萬元購買一商業(yè)店鋪出租。購買后持有10年，第10年末將其轉(zhuǎn)讓。通過市場調(diào)研得知，購買該店鋪后第2年可租出，每年初一次性收取年租金，

　　年租金收入為80萬元，年經(jīng)營成本為20萬元，第10年末轉(zhuǎn)讓的凈收入為380萬元。若投資者要求的目標(biāo)收益率為10%，試對該投資方案進行經(jīng)濟評價和敏感性分析。

　　應(yīng)用分析

　　[解] 1.對該投資方案進行經(jīng)濟評價

　　根據(jù)題意繪制該投資方案的現(xiàn)金流量圖如圖6-11所示

 

　　根據(jù)圖6-1 1，計算該投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值如下：

　　因為FNPV0(10%)=192.05(萬元)>0，所以該投資方案是可行的。

　　2.對投資方案進行敏感性分析

　　(1)選取評價指標(biāo)。選取財務(wù)凈現(xiàn)值為該投資方案的評價指標(biāo)。

　　(2)選取不確定因素并設(shè)定其變動幅度。根據(jù)該投資方案的特點，選取投資額、年租金收入和年經(jīng)營成本三個不確定因素，并令它們在初始值的基礎(chǔ)上按±10%和±20%的幅度變化。

　　(3)逐一計算各不確定因素變化導(dǎo)致的財務(wù)凈現(xiàn)值變化，并將結(jié)果列成敏感性分析表(見表6-11)。

　　當(dāng)投資額增加10%時，投資額為300×(1+10%) =330

　　(萬元)，相應(yīng)的財務(wù)凈現(xiàn)值為：

　　當(dāng)年租金收入減少10%時，年租金收入為

　　80 ×(1-10%)=72(萬元)，

　　年凈收益為72-20=52(萬元)，

　　相應(yīng)的財務(wù)凈現(xiàn)值為：

　　其他不確定因素變化的計算參照上述計算過程，將計算結(jié)果匯總于表6-11。

　　表6-11 單因素變化導(dǎo)致的財務(wù)凈現(xiàn)值變化 單位：萬元

 

　　(4)計算財務(wù)凈現(xiàn)值對各不確定因素的敏感度系數(shù)。

　　對投資額的敏感度系數(shù)：

　　對年租金收入的敏感度系數(shù)：

　　對年經(jīng)營成本的敏感度系數(shù)：

　　由上可知，財務(wù)凈現(xiàn)值對年租金收入最敏感，其次是投資額，最后是年經(jīng)營成本。年租金收入每下降1%，財務(wù)凈現(xiàn)值下降2.4%。

　　(5)臨界點分析。臨界點分析可通過敏感性分析圖進行，如圖6-12所示，臨界點的年租金收入下降幅度為41. 7%，投資額增加幅度為64.0%。

  

　　臨界點的近似值可從表6-11中計算出。要使原方案的財務(wù)凈現(xiàn)值為零，實際上就是使原方案財務(wù)凈現(xiàn)值下降幅度為100%。因為年租金收入下降1%，財務(wù)凈現(xiàn)值下降2.4%，所以當(dāng)年租金收入下降

　　[(100÷2.4)/100] ×100%=41.67%時，財務(wù)凈現(xiàn)值為零。同樣可得，當(dāng)投資額增加

　　[(100÷1.56)/100] ×100%=64.10%時，財務(wù)凈現(xiàn)值為零，年經(jīng)營成本增加[(100÷0.6)/100] ×100%=166.67%時，財務(wù)凈現(xiàn)值為零。

　　考點三：房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析測度

　　(期望值、標(biāo)準差、變異系數(shù)的計算)

　　[例6-9] 有方案I、方案Ⅱ兩個投資方案，其年平均利潤可能值及其發(fā)生概率見表6-14。請進行風(fēng)險決策分析。

　　表6-14 方案I和方案Ⅱ的年平均利潤可能值及其發(fā)生概率 單位：萬元

 

　　[解] ①求出兩個投資方案的利潤期望值

　　因為E1 >E2，似乎應(yīng)選方案I，但進一步分析其利潤的標(biāo)準差，會發(fā)現(xiàn)選擇方案I并非上策。

　　②計算兩個方案利潤的標(biāo)準差

　　顯然， σ1比σ2大得多，即方案I的風(fēng)險比方案II大得多，而兩個方案的利潤期望值又很接近，因此應(yīng)選擇方案II。

　　需要特別注意的是：用標(biāo)準差來測度和比較兩個以上投資方案的風(fēng)險大小，要求這些方案的評價指標(biāo)期望值相同或相近，當(dāng)它們的評價指標(biāo)期望值不相同也不相近時，要用變異系數(shù)來測度和比較風(fēng)險的大小。

　　③變異系數(shù)。變異系數(shù)也稱為投資風(fēng)險度，等于標(biāo)準差與期望值之比。用標(biāo)準差來測度投資項目的風(fēng)險時，可能會出現(xiàn)一個投資成本較高，預(yù)期現(xiàn)金流量較大的方案，通常比投資成本較小的投資方案有更大的標(biāo)準差，但它的風(fēng)險并不比投資方案小的風(fēng)險大，用變異系數(shù)來測定相對風(fēng)險的大小可以彌補標(biāo)準差的不足。因此，標(biāo)準差是用來測度比較“絕對風(fēng)險”的，變異系數(shù)是用來測度比較“相對風(fēng)險”的。

　　變異系數(shù)的計算公式為：

　　上式中，v為變異系數(shù)。

　　變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險也越大;反之，方案的風(fēng)險越小。

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價

　　(考試中容易出單選和多選題)

　　(1)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準收益率的累計概率值越大，風(fēng)險越小;標(biāo)準差越小，風(fēng)險越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險越小。

　　(2)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的累計概率值越大，風(fēng)險越小;標(biāo)準差越小，風(fēng)險越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險越小。