第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量

　　考點一：出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量

　　出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資基本上就等于其總

　　成本費用。

　　(一)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入

　　出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷

　　售收入，其現(xiàn)金流入也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收

　　入體現(xiàn)。

　　(二)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用權(quán)出讓金。

　　(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。

　　(3)土地房屋征收補償費用。

　　(4)土地使用權(quán)取得稅費。包括取得土地使用權(quán)的

　　契稅和手續(xù)費等。

　　2.開發(fā)成本

　　(1)勘察設(shè)計和前期工程費。

　　(2)建筑安裝工程費。

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費用。

　　(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費。

　　(5)開發(fā)期間稅費。是指房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費用。一般包括市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。

　　3.開發(fā)費用

　　(1)管理費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，例如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費等。

　　(2)銷售費用。是指房地產(chǎn)營銷中發(fā)生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。

　　(3)財務(wù)費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出和其他財務(wù)費用兩部分。

　　①利息支出。包括建設(shè)投資借款利息(即長期借款利息)和流動資金借款利息。建設(shè)投資借款利息的計算公式為：

　　每年支付的利息=年初本金累計額×年利率 (6-26)

　　流動資金借款利息的計算公式為：

　　流動資金利息=流動資金借款累計金額×年利率 ( 6-27)

　　②其他財務(wù)費用。主要包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用

　　4.銷售稅費

　　(1)營業(yè)稅及附加。包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

　　(2)其他銷售稅費。包括交易手續(xù)費等。

　　考點二：經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量

　　(一)經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入

　　經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金

　　收益、自營收入、房地產(chǎn)增值等方面。

　　(二)經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出

　　1.固定資產(chǎn)投資

　　2.經(jīng)營成本

　　(1)人工費

　　(2)公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費。

　　(3)綠化養(yǎng)護費。

　　(4)清潔衛(wèi)生費。

　　(5)保安費用。

　　(6)辦公費。

　　(7)固定資產(chǎn)折舊費。

　　(8)不可預見費。

　　(9)保險費。

　　(10)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費和利潤。

　　(11)法定規(guī)費。

　　(12)房產(chǎn)稅。

　　考點三：房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量

　　從現(xiàn)金流入看，購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資項目與經(jīng) 營型房地產(chǎn)開發(fā)項目基本相同，主要包括租金收 入、自營收入和轉(zhuǎn)讓收入。從現(xiàn)金流出看，購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　主要由購 買房地產(chǎn)的投資和運營期內(nèi)的經(jīng)營成本兩部分組成。