第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)和方法

　　考點一：房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系

 

　　考點二：動態(tài)盈利性指標(biāo)及其計算

　　財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式(重要考點，識記公式)

　　上式中，F(xiàn)NPV為財務(wù)凈現(xiàn)值，(CI-CO)t為第t期

　　的凈現(xiàn)金流量(應(yīng)注意“+”、“-”號);ic為行

　　業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率;n為計算期。

　　應(yīng)用分析：

　　[例6-3] 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量見表6-10。如果投資者的目標(biāo)收益率為12%，求該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。表6-10 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量 單位：萬元 

 

　　[解] 已知ic=12%。利用公式：

　　則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為：

　　FNPV=

　　-2600+[500/(1+12%)]+[600/(1+12%)2]+

　　800/12%×{1-[1/(1+12%)6-2]} ×(1+12%)-2

　　=261.84(萬元)

　　2.財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準(zhǔn)則

　　財務(wù)凈現(xiàn)值是評價項目盈利能力的絕對指標(biāo)，其評價準(zhǔn)則如下：

　　(1)當(dāng)FNPV >0時，說明該方案在滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益，故該方案可行。

　　(2)當(dāng)FNPV =0時，說明該方案基本能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進(jìn)。

　　(3)當(dāng)FNPV<0時，說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。

　　(二)財務(wù)內(nèi)部收益率

　　1.財務(wù)內(nèi)部收益率的概念

　　財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項目在整個計算期內(nèi)各計算時點凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

　　2.財務(wù)內(nèi)部收益率的計算公式

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　　上式中，i1為當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值接近于零的正值時的折現(xiàn)率;i2為當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率;

　　FNPV1為采用折現(xiàn)率i1時的財務(wù)凈現(xiàn)值的正值;

　　FNPV2為采用折現(xiàn)率i2時的財務(wù)凈現(xiàn)值的負(fù)值。

　　為保證FIRR的計算精度，i1和i2之差一般不宜超過2%，最大不應(yīng)超過5%。

　　應(yīng)用分析

　　[例6-4] 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量見表6-10。如果

　　投資者的目標(biāo)收益率為12%，求該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。

　　表6-10 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量 單位：萬元

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　　根據(jù)上述題目中的現(xiàn)金流量，求該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。

 

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　　3.財務(wù)內(nèi)部收益率的評價準(zhǔn)則(容易出單選題)

　　計算出投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率后，可通過與基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic進(jìn)行比較來判斷方案或項目是否可行，其判斷準(zhǔn)則是：

　　(1)當(dāng)FIRR≥ic時，則方案或項目在經(jīng)濟(jì)上可以接受

　　(2)當(dāng)FIRRc時，則方案或項目在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)予以拒絕

　　(三)動態(tài)投資回收期

　　1.動態(tài)投資回收期的概念

　　動態(tài)投資回收期(Pb)是把投資項目各期(通常是以年為單位)的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率折現(xiàn)之后，再來推算投資回收期的。對房地產(chǎn)投資項目來說，

　　動態(tài)投資回收期就是自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零的年份。

　　2.動態(tài)投資回收期的計算公式(可能考查公式的計算)

　　在實際運用中可以根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)

　　金流量折現(xiàn)值，用下列近似公式計算：

　　3.動態(tài)投資回收期的評價準(zhǔn)則(容易出單選題)

　　在財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期(Pb)是通過與基準(zhǔn)投資回收期(Pc)相比較來判斷項目在經(jīng)濟(jì)上是否可行的：

　　(1)當(dāng)Pb≤Pc時，說明項目能在要求的時間內(nèi)收回投資，項目是可行的。

　　(2)當(dāng)Pb >Pc時，說明項目不能在要求的時間內(nèi)收回投資，項目是不可行的。

　　在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的財務(wù)評價。

　　考點三：靜態(tài)盈利性指標(biāo)及其計算

　　(一)利潤率

　　1.成本利潤率

　　成本利潤率是指項目總開發(fā)利潤占總開發(fā)建設(shè)成本的比率。該指標(biāo)通常用來初步判斷出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)可行性。其計算公式為：

　　2.投資利潤率

　　投資利潤率是指項目開發(fā)建設(shè)完成后正常年份的年所得稅前利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均所得稅前利潤總額與項目總投資的比率。該指標(biāo)考察的是項目單位投

　　資盈利能力。其計算公式為：

　　3.資本金利潤率

　　資本金利潤率是指項目在經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年所得稅前利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均所得稅前利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的

　　盈利能力。其計算公式為：

　　4.資本金凈利潤率

　　資本金凈利潤率是指項目在經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年所得稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均所得稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金

　　的盈利能力。其計算公式為：

　　應(yīng)用分析

　　[例6-5]某投資者花500萬元購買了一商鋪用于自己經(jīng)

　　營，其經(jīng)營資金為50萬元，權(quán)益資本為200萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均稅前利潤為70萬元、稅后利潤為55萬元。試計算該項目的投資利潤率、資本金利潤

　　率和資本金凈利潤率。

　　[解] 該項目的投資利潤率、資本金利潤率和資本金凈利潤率計算如下：

　　考點四：清償性指標(biāo)及其計算(理解各種指標(biāo)的計算公式)

　　房地產(chǎn)投資項目的清償性指標(biāo)主要有借款償還期、

　　利息備付率、償債備付率、財務(wù)比率。

　　(一)借款償還期

　　借款償還期的計算公式為：

　　上式中，Id為項目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息;Pd為借款償還期，從借款開始期計算;Rt為第t期可用于還款的資金，包括利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。

　　借款償還期可用“資金來源與運用表”或“借款還本付息計算表”直接計算，其近似計算公式為：

　　借款償還期指標(biāo)的評價準(zhǔn)則是：如果項目的借款償還期小于或等于貸款機(jī)構(gòu)提出的還款期限，可認(rèn)為項目是有清償能力的。

　　(二)利息備付率

　　利息備付率是指在借款償還期內(nèi)的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)利息的保障程度和支付能力。其計算公式為：

　　利息備付率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則是：對于一般的房地產(chǎn)投資項目，利息備付率應(yīng)大于2，否則表示項目的付息能力保障程度不足。尤其是當(dāng)利息備付率低于1時，表示項

　　目沒有足夠資金支付利息，償債風(fēng)險很大。

　　(三)償債備付率

　　償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息額的比值。它從還本付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)本息的保障

　　程度和支付能力。其計算公式為：

　　償債備付率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則是：一般情況下，償債備付率不宜低于1.3。當(dāng)償債備付率小于1時，表示當(dāng)年資金來源不足以償還當(dāng)期債務(wù)。

　　(四)財務(wù)比率(重點考查對象)

　　1.資產(chǎn)負(fù)債率

　　資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比

　　例是通過借債來籌集的，它可用來衡量保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其計算公式為：

　　資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則目前沒有統(tǒng)一的規(guī)定。從提供貸款的金融機(jī)構(gòu)來看，可接受的資產(chǎn)負(fù)債率通常在100%以下。房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于資金密集型的經(jīng)濟(jì)活動，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。

　　2.流動比率

　　流動比率是指項目流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，是反映項目流動資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動負(fù)債的能力指標(biāo)。其計算公式為：

　　流動比率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則也沒有統(tǒng)一規(guī)定，但一般認(rèn)為項目的流動比率應(yīng)大于200%。

　　3.速動比率

　　速動比率是反映項目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其計算公式為：

　　速動比率屬于短期償債能力指標(biāo)，反映企業(yè)流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須從流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因為存貨的變現(xiàn)能力差。速動比率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則也沒有統(tǒng)一規(guī)定。一般認(rèn)為，從保護(hù)債權(quán)人利益的角度，要求速動比率大于100%。對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，

　　所以其速動比率偏低，一般達(dá)不到100%。