第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。
一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
科目設(shè)置:投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
在成本模式下,應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,計提折舊或攤銷;存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷時,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目。
二、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
(一)采用公允價值模式的前提條件
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得,才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。
(二)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的會計處理
科目設(shè)置:投資性房地產(chǎn)—成本
—公允價值變動
企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。
資產(chǎn)負(fù)債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額,借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目,貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。
【例5-5】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20×7年8月,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議,約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用,租賃期為10年。當(dāng)年10月1日,該寫字樓開發(fā)完成并開始起租,寫字樓的造價為9000萬元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū),所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場,而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價,甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。20×7年l2月31日,該寫字樓的公允價值為92000000元。20×8年12月31日,該寫字樓的公允價值為93000000元。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:
(1)20×7年10月1日,甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租
借:投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(成本) 90000000
貸:開發(fā)產(chǎn)品 90000000
(2)20×7年l2月31日,以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益
借:投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(公允價值變動) 2000000
貸:公允價值變動損益 2000000
(3)20×8年12月31日,公允價值又發(fā)生變動
借:投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(公允價值變動) 1000000
貸:公允價值變動損益 1000000
【例題3】采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)其預(yù)計使用壽命計提折舊或進(jìn)行攤銷。( )(2008年考題)
【答案】×
【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進(jìn)行攤銷。
【例題4】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量,下列說法中正確的有( )。
A.采用公允價值模式計量的,不對投資性房產(chǎn)計提折舊
B.采用公允價值模式計量的,應(yīng)對投資性房產(chǎn)計提折舊
C.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式
D.已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式
【答案】AC
【解析】采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更,按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理,將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額,調(diào)整期初留存收益。
已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更如下圖所示。
【例5-6】甲企業(yè)將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用,并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。20×9年1月1日,甲企業(yè)認(rèn)為,出租給乙公司使用的寫字樓,其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟,具備了采用公允價值模式計量的條件,決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。
該寫字樓的原造價為90000000元,已計提折舊2700000元,賬面價值為87300000元。20×9年1月1日,該寫字樓的公允價值為95000000元。
假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的l0%計提盈余公積。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:
借:投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(成本) 95000000
投資性房地產(chǎn)累計折舊 2700000
貸:投資性房地產(chǎn)——××寫字樓 90000000
利潤分配——未分配利潤 6930000
盈余公積 770000
【例題5】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中,正確的有( )。(2008年考題)
A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式
B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式
C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式
D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式
【答案】ABD
【解析】投資性房地產(chǎn)核算,同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。
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