第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　科目設置：投資性房地產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關規(guī)定進行處理。

　　對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷時，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目。

　　二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　(一)采用公允價值模式的前提條件

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

　　(二)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

　　科目設置：投資性房地產(chǎn)—成本

　　—公允價值變動

　　企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。

　　資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

　　【例5-5】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為9000萬元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。20×7年l2月31日，該寫字樓的公允價值為92000000元。20×8年12月31日，該寫字樓的公允價值為93000000元。

　　甲企業(yè)的賬務處理如下：

　　(1)20×7年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租

　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(成本) 　　　90000000

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　　　　　　　90000000

　　(2)20×7年l2月31日，以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(公允價值變動) 2000000

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　 　2000000

　　(3)20×8年12月31日，公允價值又發(fā)生變動

　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(公允價值變動) 1000000

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　 1000000

　　【例題3】采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應根據(jù)其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。(　)(2008年考題)

　　【答案】×

　　【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進行攤銷。

　　【例題4】關于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列說法中正確的有( )。

　　A.采用公允價值模式計量的，不對投資性房產(chǎn)計提折舊

　　B.采用公允價值模式計量的，應對投資性房產(chǎn)計提折舊

　　C.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式

　　D.已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉為公允價值模式

　　【答案】AC

　　【解析】采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更如下圖所示。

　　【例5-6】甲企業(yè)將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續(xù)計量。20×9年1月1日，甲企業(yè)認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉換為公允價值模式計量。

　　該寫字樓的原造價為90000000元，已計提折舊2700000元，賬面價值為87300000元。20×9年1月1日，該寫字樓的公允價值為95000000元。

　　假設甲企業(yè)按凈利潤的l0%計提盈余公積。

　　甲企業(yè)的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(成本) 　　　95000000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　　　　　　　2700000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓　　　　　　　　　　　　　90000000

　　利潤分配——未分配利潤　　　　　　　　　　　　　　　 6930000

　　盈余公積　 770000

　　【例題5】下列有關投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有(　)。(2008年考題)

　　A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式

　　B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式

　　C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式

　　D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式

　　【答案】ABD

　　【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式進行后續(xù)計量。

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