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　　第五章 投資性房地產

　　本章考情分析

　　本章是2007年增加的內容，2007年和2008年考試題型為單項選擇題、多項選擇題和判斷題。2007年考題分數為3分，2008年考題的分數為4分。從2007年和2008年出題情況看，本章不太重要。

　　【考試大綱基本要求】

　　(一)掌握投資性房地產概念和范圍

　　(二)掌握投資性房地產的確認條件

　　(三)掌握投資性房地產初始計量的核算

　　(四)掌握投資性房地產后續(xù)計量的核算

　　(五)掌握投資性房地產轉換的核算

　　(六)熟悉投資性房地產處置的核算

本章基本結構框架

　　第一節(jié) 投資性房地產的確認和初始計量

　　一、投資性房地產的概念

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　(一)屬于投資性房地產的項目

　　投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

　　(二)不屬于投資性房地產的項目

　　下列各項不屬于投資性房地產：

　　1. 自用房地產;

　　2. 作為存貨的房地產。

　　某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　【例題1】下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。(2007年考題)

　　A.企業(yè)擁有并自行經營的飯店

　　B.企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓

　　C.房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

　　D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權

　　【答案】BD

　　【解析】選項A屬于自用房地產，選項C屬于作為存貨的房地產。

　　二、投資性房地產的確認和初始計量

　　(一)投資性房地產的確認

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

　　1.與該資產相關的經濟利益很可能流入企業(yè);

　　2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　(二)投資性房地產的初始計量

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　　1.外購的投資性房地產

　　對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　【例題2】下列項目中，屬于外購投資性房地產的是( )。

　　A. 企業(yè)購入的寫字樓直接出租

　　B.企業(yè)購入的土地準備建造辦公樓

　　C.企業(yè)購入的土地準備建造辦公樓，之后改為持有以備增值

　　D.企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租

　　【答案】A

　　【解析】對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租，才能稱之為外購的投資性房地產。

　　2.自行建造的投資性房地產

　　企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。

　　企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

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