二、投資性房地產

　　(一)投資性房地產的概述

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　1、投資性房地產的范圍

　　投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

　　(1)已出租的土地使用權

　　是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。

　　(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。即閑置土地不屬于投資性房地產。

　　(3)已出租的建筑物

　　已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物。

　　通常情況下，對企業(yè)持有以備經營出租的“空置建筑物”，只要企業(yè)董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產。

　　“空置建筑物”包括：外購的尚未使用的房屋;自行建造或開發(fā)的尚未使用的房屋;已出租的在租賃期屆滿收回之后，不再用于日常生產經營活動且經整理后準備繼續(xù)用于出租但暫時空置的房屋。

　　注意：企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　2、不屬于投資性房地產的項目

　　下列各項不屬于投資性房地產：

　　(1)自用房地產

　　即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。應將建筑物和土地使用權分別確認為固定資產或無形資產。例如，企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。

　　(2)作為存貨的房地產

　　注意：在實務中，某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，①能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;②不能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　【例題21·多選題】下列項目中，屬于投資性房地產的有( )。

　　A.已出租的建筑物

　　B.已出租的土地使用權

　　C.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　D.按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地

　　【答案】ABC

　　【例題22·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。(2007年)

　　A.企業(yè)擁有并自行經營的飯店

　　B.企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓

　　C.房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

　　D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權

　　【答案】BD

　　【解析】選項A自用房地產，選項C屬于存貨，選項AC不符合投資性房地產的定義。

　　【例題23·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。(2009年考題改編)

　　A.已出租的建筑物

　　B.自用的建筑物

　　C.已出租的土地使用權

　　D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物

　　【答案】AC

　　【解析】投資性房地產包括：(1)已出租的土地使用權;(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;(3)已出租的建筑物。

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