4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點(diǎn)：

　　(1)外商投資房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，因此，在計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

　　非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅可單獨(dú)扣除。

　　5，財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。次優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額

　　(1)按評估價(jià)格扣除(單選)

　　舊房及建筑物的評估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　7.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定(了解)

　　非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),應(yīng)繳納土地增值稅。

　　五、土地增值稅的稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)土地增值稅稅率

　　我國土地增值稅稅率設(shè)計(jì)的基本原則是：增值額大的多征，增值額小的少征，無增值額的不征。按照這個(gè)原則，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

　　土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表

　　土地增值稅的計(jì)算步驟：

　　1.確定收入額

　　2.確定扣除項(xiàng)目金額

　　3.確定土地增值額

　　4.確定適用稅率

　　5.計(jì)算應(yīng)納稅額

　　六、土地增值稅稅收減免

　　(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　(三)企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　(四)自2008年11月1日起，對居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。