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2013河南公務員試題申論:從買不起房到租不起房2

  房屋租售比仍低于國際水平

  持有人出租房屋動力不足

  業(yè)內人士普遍認為,未來一線城市房租繼續(xù)上漲的壓力仍然比較大,關鍵原因在于租房市場的供求關系不平衡。

  在需求端,近兩年進入大城市的大學畢業(yè)生和外來人口數(shù)量不斷增加,同時房價持續(xù)高企和限購政策越來越嚴,使很多購房者轉而租房,增加了需求。

  而在供應端,閑置房屋長期無法盤活成為租賃房源,進一步加劇了供求矛盾。

  曾有樂觀人士認為,在房地產調控持續(xù)嚴厲、樓市成交量較低的情況下,會有不少人把原本打算出售的房子轉為出租,可以增加租賃房源。但事實上,效果并不明顯,很多房主寧愿暫時空置房產,也不愿意用于出租。究其原因,有人認為房屋出租后損耗風險高,影響日后出售收益,更多人則在理性的評估房價租金比以后,放棄了出租。

  從供給方——房產持有者的角度講,租售比是衡量房租價格是否合理的關鍵指標。

  租售比即房屋租金與房價的比值。國際上一般認為,租售比在1∶100—1∶150之間,市場是比較健康的,租金是合理可持續(xù)的。如果按照這一規(guī)律衡量,目前一線城市房租價格不僅談不上“高”,還有很大的上漲空間。

  “現(xiàn)在像北京、上海這些地方,租售比都已經(jīng)低于1∶500了,這是很畸形的租售比。”張大偉說。他舉例,租出一套北京市四環(huán)附近價值300萬元的房子,月租金大約5000元左右,一年除去物業(yè)費、取暖費,有可能收入僅四五萬元;如果房主把300萬存到銀行,按照年利率3%可以得到9萬元左右。在租售比懸殊的情況下,很難激勵房主、特別是那些并不急需資金的房主出租房子。

  不過,也有研究者指出,用租售比衡量房租是否合理,涉及兩個模糊問題。一是假定了房價是合理的。而目前一線城市房價普遍被認為偏高,也就影響到以此計算出來的房租的合理區(qū)間。二是購房者購房目的是什么。在京滬等地,不少購房者購房的一個前提是認定房價肯定會漲。對于這部分人來說,空置的房屋在未來賺取差價就足以獲利豐厚,房租則變成可以忽略的一部分。

  何況,多數(shù)國家對房主在房產持有期間征稅,增加了持有成本,并且這種持有成本會隨著經(jīng)濟發(fā)展、房價起落而變動,以此鼓勵持有者出租房屋,還有不少國家對出租房屋給予稅收優(yōu)惠。而我國并不是這樣。因此,因租售比偏低而斷定當前一線城市租價并不高或仍有很大上漲空間,也嫌偏頗。

  又到一年畢業(yè)季,大批高校畢業(yè)生即將涌入租房市場。圖為北京中國人民大學校園公告欄上的租房廣告。 易 朵攝(人民視覺)

  大中城市房價高企,讓中低收入者紛紛感嘆“買不起房”,繼而轉變觀念去租房。而現(xiàn)在,越來越多的租房者發(fā)現(xiàn),租房貴、租房難的問題與高高在上的房價相比絲毫不“遜色”,逐漸演變成“買不起也租不起”。

  隨著今年畢業(yè)季來臨,北上廣等一線城市的租房需求量又將出現(xiàn)“井噴”狀態(tài)。房租會不會越漲越高?與收入、房價相比,房租有沒有一個相對合理的區(qū)間?穩(wěn)定房租難不難?記者進行了探訪。

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華圖公務員考試研究中心申論教研室主任,法學博士,中國社會科學院青年學者。長期從事公務員...詳細
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